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商品房小区公共收益

一、商品房小区公共收益的基本界定

（一）公共收益的法定内涵与归属

商品房小区公共收益是指利用小区全体业主共有的公共部位、共用设施设备开展经营活动所产生的，扣除合理成本后归全体业主共同所有的收益。我国现有法律已经对公共收益的归属做出了明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有（全国人民代表大会常务委员会，2020）。从产权逻辑来看，业主在购置商品房时已经支付了共有部分的公摊成本，依法享有共有部分的所有权、使用权与收益权，物业服务企业仅作为小区日常管理的受托方，并不享有公共收益的所有权，仅可按照合同约定或业主大会决议收取相应的管理服务成本。

公共收益的归属界定是整个管理体系的核心基础，只要是基于业主共有部分产生的收益，无论经营主体是开发商、前期物业还是业主委员会，都不能改变其归全体业主共有的属性，任何主体都不得私自侵占、挪用公共收益。

（二）公共收益的主要来源范围

商品房小区公共收益的来源十分广泛，主要可以分为四大类：第一类是公共区域广告收入，包括电梯轿厢、单元楼楼道、小区外墙、出入口道闸、公共公告栏、公共电子屏等位置的商业广告投放收入，这也是多数小区公共收益占比最高的来源。第二类是公共场地经营收入，包括小区地面公共停车位的临时停车费与长期车位租赁费、公共广场或架空层对外出租用于商业促销、便民集市的