康纳龙兴商业广场-市场调研与分析.doc

康纳龙兴商业广场 市 场 调 查 分 析 报 告 深圳联冠投资策 目 录 前言及项目简介------------------------------------------------------------2-4 第一章：商业物业调查-------------------------------------------- 5-15 第二章：小户型投资物业典型项目调查----------------------------16-22 第三章：龙岗商业物业分布概况-------------------------------------23-33 第四章：深圳商业市场发展趋势-------------------------------------34-36 第五章：本项目优劣势分析-------------------------------------------37-37 第六章：本项目开发建议----------------------------------------------38-40 附龙岗区经济、政治、人文等状况----------------------------------41-45 前 言 幸蒙康纳实业有限公司给予深圳联冠投资策划有限公司参与关于龙兴项目的开 发探讨机会。凭借联冠制投资策划有限公司数年来在深圳本土与外地多个项目成功操盘经验，我司对龙岗项目信心十足。 在策划之前，需要将目前的市场行情摸清，尽可能完整地策划挖掘出项目本身的优点和缺点，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位，看看到底能坐上第几把交椅，彻底看清楚自己的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要淡化，要以最佳姿态展现目标客户面前，所谓项目包装就是量体裁衣，度身订做，将人们的注意力都集中到项目的优点上来。项目特性分析的原则是冷静务实，盲目乐观和悲观都会使推广效果打折扣。 我们认为必须有深入细致的市场研究作为基础，我们才可不做一些异想天开、闭门造车式的策划构想。为以后的策划推广工作提供有力的根据。 我们考虑到龙岗龙兴商业广场所处的市场竞争状态，整个市场调查必须有针对性,做到切实可行，有可比性.所以本次的市场调查对象为深圳范围内同类可性商业项目，着重就其策划思想、操作手法、操作结果和得失做重点分析，以从中找出切合本项目操作的依据。 项 目 简 介 龙兴商业广场概况： 位置：地处深圳市龙岗中心城投资区域。位于深圳市龙岗镇深惠公路旁，南临龙岗河，距龙岗龙城广场500米。 规划：为三栋商场用地，一栋已建，三栋商场周边形成沿街商业。 西角部为7层商住楼，5层住宅共70余套为商业配套住宅。 龙兴商业广场位处于深惠公路旁，为老工业区集中地，目前人流量小，商业开发不成熟。 二、项目所在区域概况： 龙岗中心城: 是深圳卫星城龙岗的心脏，是行政、文化、商业、金融信息中心，为龙岗区建设的重点。中心城规划面积32平方公里，规划人口25－30万人，规划上分为东、西、南、北、中五个组团，东组团为行政办公区域，南组团主要发展第三产业，西北为现代工业区，中央组团为花园，目前东组团的开发建设已具规模。中心城配套设施高起点，具有高效率的交通系统，高层项目的产业结构，尤其注重人文景观与自然景观相结合。中心城的区政府及各职能部门，邮电、银行、综合市场、娱乐、康体等设施完备，中小学学位充足，教学质量高，所有这些使中心城这座现代化国际性城市的卫星城已成为投资热点！ 龙 岗 镇: 位于龙岗中心城以东，主要是延着深惠路而发展起来的外向型工业经济，作为第三产业而发展起来的房地产业在这一区域基本上是以工业厂房为主，商品住宅则是刚刚起步，但狭长的深惠路给区域带来了无限的商机，受龙岗中心城建设的启动，区域的房地产业必将会红红火火的发展。但由于龙岗中心城建设高起点，其房地产的开发量非常大，在区域住宅市场的带动下，龙岗中心城的商服物业展现蓬勃发展的姿态将是必然趋势。 深圳商业物业调查 一、市场调查对象 根据项目本身特征，我司特划定深圳市区同类型综合大型商城为调查对象，包括目前正在销售的： 龙岗商业1号、布吉中心广场、布吉满庭芳家居广场、 东门新玩家电子百变城、福田石厦的中港城。 另外，前期操作的也做慨括性简要说明，包括： 彩福世纪商城、横岗隆盛商城、 山东济宁来鹤典雅家居装饰材料城 我司拟通过同类物业自身的项目优劣、营销策略与操作手法上的差异，以及最后的操作结果，为贵司项目的操作提供有力的依据。同时也让贵司全面的了解我司对商业物业的深刻认识。 调查表一览 1、龙岗世贸中心 名称 龙岗世贸广场 区域 龙岗 发展商 兴创业房地产开发有限 层数 4层 商场位置 龙岗区中心城龙翔大道龙城广场旁 开业时间 2001年8月开业 占地面