顺驰静海项目整体定位报告.doc

顺驰静海项目整体定位报告 （项目定位与建议） 2004年6月28日 北京世纪华夏资产管理有限公司 Beijing Century China Asset Management Co.,Ltd. 第一章 本篇要点归纳 3 1 上篇分析结论回顾 3 2本篇结论要点 4 第二章 项目自身规划方案分析及建议 6 1.1 项目现规划方案介绍 6 1.2 项目规划方案的问题分析 8 1.3 项目规划方案的调整方向 12 第三章 项目整体定位和发展思路 13 1 项目整体定位方向 13 1.1 项目定位依据 14 1.2 项目整体定位描述 21 1.3 项目功能分区的划分 22 1.4 项目进行功能分区的现实意义 22 1.5 项目功能分区可能存在的问题和解决方法 23 2 项目的目标客户群定位 24 2.1 项目目标客户群分析 24 2.2 项目目标客户群定位 30 3 顺驰地块功能划分 31 3.1 顺驰地块业种分布 31 3.2 3号地块业种规划 32 4 顺驰地块发展思路 32 第四章 项目整体定位的其他建议 33 1 关于交通布置的建议 33 2 关于税费政策的优惠 34 3 政府在招商政策上的支持 35 4 关于交通管理的支持 36 5 整体形象推广的支持 36 6 关于物业管理和公共设施的支持 36 7 商业街3公里范围内不能规划大型商业设施 36 本篇总结 36 第一章 本篇要点归纳 1 上篇分析结论回顾 1.1 优势分析 项目区域未来前景优势 项目的政策支持优势 开发商的知名度优势 顾问方商业专业优势 1.2 劣势分析 项目现有与近期内的客流不足劣势 项目目前规划体量超大的风险劣势 项目距离老城区绝对距离远的劣势 项目现阶段部分规划的不合理劣势 项目现有的交通设施不完善的劣势 项目现有规划调改的诸多限制劣势 1.3 机会分析 项目区域现状缺乏商业设施，但是在可以预计的将来，待周边居民入住后对于商业设施的需求又会十分强烈。 商业地产的先发优势，指的是在一个相对饱和的商圈范围内，如果已经有正在经营或者已经确定将要经营的商业，那么后来者更多会选择回避竞争，另行选址开店。 1.4 威胁分析 天津市区商业对于本项目商业的剥夺作用 老城区现有和拟开业项目相对于本项目更加强势的吸引力 本区域其他规划商业对本项目的分流作用 2本篇结论要点 首先，通过对项目原规划的分析，结合我们上篇对市场的判断，依据“华夏商业规模五算法”，我们认为项目在中短期内最适合的商业总规模在3-5万平米，而这种理想情况下本商业项目的合理定位应该是：社区型为基础的区域性商业中心。 但是，经过顺驰与我方的共同努力，得到确认：政府已经认可的商业规划难以进行大规模调改，而项目目前规划存在的主要问题在于商业街长、宽、高及总规模均超出商业规律与中短期内的市场消化能力。因此我们特别提醒：目前难以大规模调改的商业规划将使本项目存在极大的市场风险，并且影响到未来商业的经营成活，同时因此对顺驰品牌带来的负面影响也将难以弥补。 为此，在目前的商业规划难以调改的情况下，结合本项目整体商业规划都由顺驰进行的特点，我们提出的项目整体定位规划将以弥补性策略为指导，尽量减少项目目前存在的风险，增加项目成活机率。我们提出的弥补性定位为：城市新商业中心，重点体现政务、商务、文化教育、休闲娱乐、购物餐饮等功能。期望通过本定位，达到两个主要目的：第一：最大限度地增加功能，使得项目吸引力增强；第二，最大限度地通过功能增加后的“一站式消费”吸引人流。最终达到积聚人气，养活商业的目的。 当然，顺驰事实上对本项目拥有的商业面积只占到一半。考虑到另一半的开发商的实力、开发速度及其它因素，我们将重点介绍顺驰拥有的近6万平米的商业如何定位与开发的问题。 世纪华夏认为，顺驰商业部分在定位上应以前面提到的理想的“社区型为基础的区域性商业中心”为基本定位，在功能上体现购物、餐饮、休闲娱乐等主要方面，业态上突出主力业态与非主力业态、主力商家与一般商家等的区分。 在商业开发上，建议分两期进行开发。 定价上，以“低价出击、迅速套现”为原则出售小型商铺，对大体量商铺则立即启动招商，短期内可租可售，并通过大型商铺的招商宣传，带动小型商铺的发售。 最后，针对本项目目前的条件，世纪华夏提出对交通、商业限制、政策支持等多方面建议，供顺驰在项目操作过程中参考，以促进本项目的成活。 第二章 项目自身规划方案分析及建议 对于项目现有规划方案的分析主要是分析其是否与商圈情况相匹配，以探求此方案的可行性。研究其布置方式和建筑形式能否满足商业经营需要，是否有利租售，为开发商进行整体布局和建筑形式上的调整提供依据。 1.1 项目现规划方案介绍 通过政府会议批准的项目规划设计方案图如下： 此规划方案基本数值如