2008-2009年中国房地产市场趋势报告.doc

2008-2009 年中国房地产市场趋势 2009 年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比 2008 年出现负增长。 2010 年全国楼市触底反弹的可能性最大。 报告摘要 总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始，中国房地产市场开始 调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，房地产价格也随之开始回落。从区域上看， 以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。 通过分区域研究，我们发现：东部地区深度调整。其中珠三角地区：全国房价“重灾区”， 今年以来，房价已下跌 20-40%；长三角地区：今年以来，成交量巨量萎缩，第三季度出现 价格拐点；环渤海地区：各城市分化，北京下跌空间较大，沈阳波澜不惊。中部地区成交量 明显下降，房价开始小幅下跌，武汉形势比较严峻。西部地区成交量下降 20-40%，房价比 较稳定，下跌空间不大。 低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下：第一类，打折力度较大的知名 企业的大盘，比如恒大、万科、富力等。第二类，超小户型单身公寓。第三类，近郊经济型 房源。第四类，综合类特色产品，比如万达开发的综合性商业项目。 今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为：2008 年房屋成交量同比 2007 年 将出现大幅下滑，估计萎缩 3-4 成，但由于全国房价拐点出现在第三季度，因此 2008 年全 年房价同比 2007 年，依然呈正增长，不过涨幅将由 2007 年的 18%（商品房）大幅回落到 5%左右的可能性较大（预计与 2006 年 4.4%的涨幅相近）。至于 2009 年，全国房屋成交量 将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比 2008 年出现负增长。2010 年全国楼市触底反弹的 可能性最大。 前言 今年 9 月以来，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷 危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第 三季度 GDP 增幅回落至 9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下  滑，45 天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11 月中央力度空前出台的“4 万亿投资计划”， 吹响了拯救经济的号角。 在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。今年以来，多数城 市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。针对这种情况，从 5 月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等 18 个城市纷起救市，而财政部和央行亦在 10 月 22 日出台相关救市措施。那么，目前我国房地产市场形势到底如何，未来一段时间又会 走向何方，为此，上海易居房地产研究院研究部特意成立了课题组，依托易居中国·CRIC 中 国房地产决策咨询系统的信息和数据，对此进行了全面、深入、及时的研究。 一、全国房地产市场总体形势不容乐观 从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大， 随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整， 接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。 接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下 图可知，2007 年 11 月达到高点，其后一路下滑，今年 10 月份为 99.68，比 9 月份回落 1.47 点，比去年同期回落 6.06 点，步入不景气区间。 前三季度，全国完成房地产开发投资 21278 亿元，同比增长 26.5%，相比 2007 年 31.8% 的增幅，明显回落。住宅完成投资 15508 亿元，增长 28.7%。其中，经济适用住房投资 638 亿元，增长 19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发 企业完成土地开发面积 1.79 亿平方米，同比下降 1.6%。  前三季度，全国房屋施工面积 24.04 亿平方米，增长 20.3%，比 2007 年的 21.5%稍稍回 落。其中，住宅施工面积 19.07 亿平方米，增长 21.2%；办公楼施工面积 8150 万平方米， 增长 8.3%，比 2007 年的 12.5%明显回落；商业营业用房施工面积 25026 万平方米，增长 12%。 截止到 9 月末，全国商品房空置面积为 1.3 亿平方米，同比增长 10.2%。其中，空置商 品住宅 6641 万平方米，增长 14.1%。这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增 长，意味着滞销房屋增