史蒂芬咨询--超一流顶级商业房地产策划咨询案

目 录 市场调研与项目竞争力分析 项目市场定位及概念设计 项目建筑规划设计优化建议 项目商业规划建议 项目商业环境设计建议 项目物业管理策略建议 项目经营管理策略建议  一、市场环境研究及项目竞争力分析 目 录 城市背景及宏观经济环境研究 整体商业环境研究 针对性商业环境分析 典型商业场所调研分析 在建、在售商铺住房调研分析 基地概况 项目SWOT分析  一 城市背景及宏观经济环境分析研究 （一）城市概况 淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人口48万。 淮安是我国历史文化名城，古称楚州，历史上是漕运盐运重镇，我国南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”。淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。 淮安市经济基础相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地区。淮安历史上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命的兴起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输工具的出现，淮安就因水运交通的衰落和陆上交通基础设施的滞后，失去了昔日的交通地位，成为中国近代城市建设史上典型的衰落城市。 改革开放以来，淮安市外围对外交通条件逐步改善。如今淮安公路、铁路、水路四通八达，同三（京沪）高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会，京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举的交 通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。 目前，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱的工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干企业。 由此看出:淮安市的交通地位经历了成为区域中心,到衰落，如今又将新的兴起；因此其商业的汇聚扩散作用也必将经历成为中心，到衰落，到新的中心兴起的历程，可以预言随着淮安新的区域交通中心地位逐步确定，其在长江经济带与陇海经济带之间承南启北作用的逐渐体现，淮安的商业、流通业必将进入一个新的阶段，得到进一步的发展。 （二）城市主要经济指标： 1、2001年全市主要经济指标： 经济指标 2000年 2001年 增长幅% 完成国内生产总值（亿元） 291 329 13.05 第一产业增加值 88 94 6.8 第二产业增加值 116 135 16.38 第三产业增加值 87 100 15.00 其中商业贸易： 2000年通过加大市场开拓力度，发展新型流通方式、增加信贷消费等措施，促进消费品市场稳中趋活。全年实现消费品零售总额103.01亿元,比去年增长12.2%.批发零售贸易业零售额71.48亿元,增长16.7%;餐饮业8.53亿元,增长20.6%;其他行业23.0%亿元,下降2.0%. 居民生活 全市城镇居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%; 人均消费支出:4352元,比上年增加11.0%; 在岗职工平均工资:7978元,比去年增长12.8%; 农民人均纯收入:3302元,比上年增加5.7%; 人均生活消费支出2104元,比上年增长3.7%; 2、2001年7月份各项社会经济指标运行情况： 全社会固定资产投资完成额10，2639万元，累计完成68，2847万元，增长15.7%，其中： 基本建设投资：2，4521万元，累计13，8553万元，增长 -12.7%； 更新改造投资：1，5162万元，累计10，5360万元，增长 31.6%； 房地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增长 31.3%； 工业增加值：5，1352万元，累计38，8156万元，增长15.8%； 社会消费品零售总额：8，5409万元，累计62，4470万元，累计增长10.6%； 其中个体：2，9103万元，累计19，7142万元； 总计中批发零售贸易业：6，1556万元，累计44，7369万元，增长13.5%； 房地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增长 31.3%； 房屋建设施工面积：6.82万平方米，累计109.13万平方米，累计增长30.6%； 其中住宅：6.31万平方米，累计89.42万平方米，累计增长27.0%； 商品房销售面积：3.29万平方米，累计21.95万平方米，增长58.6%； 其中住宅：3.25万平方米，累计20.23万平方米，增长58.4%； 商品房销售额