万科地产存货核算规范.doc

万科地产存货核算规范 目的：为加强存货管理，规范集团存货核算，便于对集团存货结构和存货存量的分析及披露，依据《企业会计制度》、《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号－从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》等规定，制定本办法。 范围：适用于集团内所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。 职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 方法与过程控制 4.1 存货的分类 4.1.1集团内地产及物业公司的存货分类情况见下表： 公司类别 存货类别 说 明 会 计 科 目 核算要求 地 产 公 司 拟开发土地 购入的、尚未动工但已决定将之发展为出售或出租物业的土地 开发成本—拟开发土地（核算项目） 开发间接费 存货跌价准备 在核算项目的项目属性中增加占地面积及可售建筑面积，并至少每季度依照实际情况进行调整。 在建开发产品 已开工但尚未办理竣工验收手续的、以出租或出售为开发目的的物业 开发成本（除“拟开发土地”核算项目） 完工开发产品 已办理竣工验收手续、待出售的物业，包括住宅、商铺、写字楼、车库及车位等 完工开发产品 按可售建筑面积采用数量金额核算。无建筑单体的车位应按个数采用数量金额核算。 出租开发产品 已办理竣工验收手续、用于出租或自我经营的物业 出租开发产品 开发产品摊销 物 业 公 司 物业工程 承接物业工程发生的各项支出。对业主委员会、开发商及业主提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也包括在内。 物业工程 原材料 各物业管理处为物业管理需要购入的各种材料 原材料 应采用数量金额核算 地产及物业公司 低值易耗品 不能作为固定资产的各种用具物品，如工具等 低值易耗品 4.1.2 集团内其他行业公司的存货分类和所用会计科目可根据本行业业务特点自行设置。 4.2 各类存货的核算 4.2.1 拟开发土地及在建开发产品的核算 4.2.1.1 科目设置 “开发成本”及“开发间接费”科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发成本，其明细设置参见下表： 一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 核算项目 备注 开发成本 土地获得价款 按各成本、费用项目再进行细分（具体核算内容、核算方法详见《万科集团房地产开发企业成本核算指导》） 各成本核算对象 成本核算对象可分层次设立。 开发前期准备费 各成本核算对象 主体建筑工程费 各成本核算对象 主体安装工程费 各成本核算对象 社区管网工程费 各成本核算对象 园林环境工程费 各成本核算对象 配套设施费 各成本核算对象 开发间接费 各成本核算对象 自一级科目 开发间接费转入 成本预提及结转 各成本核算对象 开发间接费 项目名称 工程管理费 按各成本、费用项目再进行细分（具体核算内容、核算方法详见《万科集团房地产开发企业成本核算指导》） 定期转入开发成本 营销费用 资本化利息 物业管理完善费 其他 上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图： ××项目 在建一期 住宅 商铺 在建二期 写字楼 ······· ······· 拟开发土地 待分摊成本 本规范将主要详细阐述“开发成本—土地获得价款”中地价款的核算方法，“开发成本”其他明细科目的有关核算内容、核算方法，详见《万科集团房地产企业成本核算指导》。 “开发间接费”是核算房地产成本的过渡性科目，用于归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。期末，“开发间接费”余额按一定标准分配计入各成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费”科目。该科目期末无余额。其具体核算方法，详见《万科集团费用核算规范》。 4.2.1.2 核算说明 A、拟开发土地 “开发成本”科目的“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地的实际成本， C、车库及车位应通过“车位与车库”核算项目单独反映，其中独立车库按实际成本与预期售价孰低核算；架空层及地下车位按预期售价的50％保留成本。本规范下发前按高于此标准保留成本的车位转入“出租开发产品”科目的“车库与车位”核算项目中核算。 D、为避免产生低效资产，今后新开