2008年苏州桐泾商务广场营销推广报告.ppt

1、可以定期拜访各个企业，扩大客户源； 2、地点：商业集中的场所等 3、形式：开发商发动政府资源，高调拜访各个主要行业协会，进行项目推荐。 4、物料准备：项目宣传资料，礼品。 目标客户精确寻找，推介项目，进行小众传播 □ 行业客户拜访 商业 2.3.4 渠道策略 □针对性营销 □ 专题研讨会及新闻发布 在桐泾商务广场预售阶段，作为营销及媒体宣传的重要组成部分，博思堂项目组将配合项目组织两次专题研讨会，进而带动媒体对相关主题的新闻宣传。 执行主题： 2008年8月 “甲级写字楼期房投资技巧及风险防范研讨会” 2009年3月 “苏州甲级写字楼发展的走势及投资策略研讨会” 写字楼 2.3.4 渠道策略 □针对性营销 1. 营销推广策略思考 2. 项目营销推广策略 3. 阶段推广执行 营销推广篇 5.1 项目操作思路 全案操作执行策略 问题1：如何将政策影响及市场风险最小化？ 价格低开高走，低价入市、逐步上扬 在项目价格策略上，我司建议应当稳扎稳打，遵循渐进提高和留有升值空的定价原则，尽量避免项目运作风险。 低价入市：以略低于市场预期行情的价格切入市场，一方面与其他项目竞争中占得先机，一方面树立热销态势，带动后续产品销售。 逐步上扬：在区域形象建立，市场关注度提高的基础上，逐步拉高价格，增强已购客户及新客户的购买信心，同时赢得市场口碑。 5.1 项目操作思路 全案操作执行策略 问题2：大半年的客户积累，如何将客户流失最小化？ 桐泾商务广场2007年9月进场开始客户积累，至项目开盘销售间隔大半年时间，势必造成部分客户流失，我司建议在营销推广方案中采取以下三种措施： 销售现场通过定期客户回访，进行老客户维护和保养； 首推商业，造势宣传，提升人气，增加客户购买信心； 开展VIP卡发放策略，日进百金——桐泾商务广场置业增值计划。 5.1 项目操作思路 全案操作执行策略 日进百金——桐泾商务广场置业增值计划 活动时间：2008年4月——开盘前一周 活动内容简述： 1、新老客户2008年4月起,缴纳诚意金2000元办理VIP卡，持卡客户参与本次“日进百金”活动 2、自持卡之日起，至项目开盘前一周为止，本卡每日积分100分 3、开盘前一周持VIP卡至销售现场缴纳定金10000元(含2000元诚意金），同时领取选房顺序号牌，若未在规定时间内至现场缴纳定金，则此卡自动失效。 4、持卡客户通过“日进百金”活动所积累的积分在购买桐泾商务广场首次开盘房源时可冲抵等额人名币（如5000分可冲抵5000元人名币），但仅限于抵购房款，不做他用，不得提取现金。 5、若参加“日进百金”活动客户未购买该次开盘房源，则在该次开盘后积分终止。 5.1 项目操作思路 全案操作执行策略 问题3：如何应对新政策下高首付，高利率，交房时间长 的影响？ 新政策下，50%的首付，1.1倍贷款利率，客户的投入成本及持有成本加大；根据项目工程进度，预计交房时间将会在09年下半年，间隔时间长，部分客户会对此产生一定抗性，在销售过程中建议采取： 降低首付比例 延期办理按揭 首付30%或者40%，正常办理按揭，其余部分与开发商或第 三方签订借款协议，按规定日期偿还； 正常首付，签订购房合同，按规定时间延期办理按揭； 返租抵扣首付 商铺3年24%回报，直接抵首付———首付26%购产权旺铺； 5.1 项目操作思路 全案操作执行策略 问题4：如何利用市场接受度相对较高的商业带动酒店式公寓和写字楼的销售？ 本项目三种产品，商业、写字楼和酒店式公寓，相对来讲，商业更受客户关注，写字楼客户相对较少，为达到项目整体去化的目的，我司建议在项目推广过程中采取分重点整体推广策略，在项目销售执行中采取三种产品联动销售策略。 客户资源共享 产品联动销售 针对投资客户，现场通过说辞引导，根据销售情况，在不 同产品间进行客户引导，达到客户利用最大化。 充分挖掘商业投资客户与自营客户需求，购买本商业后再 购买项目其他产品给予享受一定幅度的优惠，带动销售。 5.1 项目操作思路 全案操作执行策略 问题5：如何避免好房源售罄、差房源积压情况发生？ 分批分期入市，制造紧张销售氛围 顺应市场人气，在销售黄金季节及时入市，捕捉有效客源；于此同时，对销售进行有计划、有步骤、有重点的推向市场，在产品类型、面积大小、位置好坏上做出搭配，在实际销售过程中通过合理的价格差、有效的控制达到均衡去化，避免上市“一锅端”，好房抢尽，尾房积压。 商 业 二层 一层 三层 酒店式公寓 低楼层 高楼层或者错层次销售 写 字 楼 低楼层 高楼层 1# 2# 5.2 营销执行