2009年湖北武汉阜华未来城项目量价模拟及精装修VIP

报告整体思路 报告整体思路 报告整体思路 报告整体思路 报告整体思路 报告整体思路 宏观环境 以价换量依然是未来市场格局 新开工增幅加速 存货去化期上升 房价收入比下降 新开工减少 存货去化期达到最大 投资下降 存货去化期下降 房价企稳 需求增长 新开工增加 投资增幅上升 房价收入比上升，投资增加 价升量跌 价量齐跌 价跌量涨 价量齐涨 调整恢复期 房地产 发展周期钟 数据来源—易居中国CRIC2008中国房地产决策咨询系统 市场走势 片区未来价格走势判断 商品房价格是由供需及各种经济杠杆等因素来决定的，但在资本组合投资日益多样化的现代社会，还会受到利率等金融资产因素的影响 。因此为科学、客观的分析市场价格的走势，我们引入多元线性回归模型进行价格预测。 影响房价变动变量有以下几个方面： 房屋销售面积 商业贷款利率 区域居民可支配收入 房屋施工面积 房屋竣工面积 数据来源—易居中国CRIC2008中国房地产决策咨询系统 市场走势 多元线性模型的应用 多元线性模型：建立回归方程 ,引入 影响房价变动的变量和偏回归系数进行显著性检验，利用多元线性回归分析建立商品房平均价格的数学模型 ,分析房价今后的走势； 数学模型如下： 将下表中，2007-2009 年期间武昌中心区的商品房销售面积（x1）；商业贷款利率（x2） ；居民可支配收入（x3） ；房屋施工面积（x4） ；房屋竣工面积（x5）分别代入，运用多元线性归回模型以及spss等软件计算出偏回归系数bi的值，将偏回归系数的取值代入多元线性方程。 2009年 2008年 2007年 时间 单价 （元/㎡） 销售面积 （x1） 商业贷款利率（x2） 居民可支配收入（x3） 房屋的施工面积 （x4） 房屋的竣工面积 （x5） 5912 27.43 7.83 9189 163.32 35.57 6243 26.99 5.94 10390 180.12 40.57 6413 37.31 5.94 11740 153.42 45.67 数据来源—易居中国CRIC2008中国房地产决策咨询系统 市场走势 未来1-2年内片区价格增长率 运用多元线性归回模型以及spss等软件计算出偏回归系数bi的值，将偏回归系数的取值代入多元线性方程得到未来武昌中心区商品房销售价格水平如下： 年份 实际价格 预测价格 误差值 2007 5912 5879 1.13% 2008 6243 6150 2.87% 2009 6556 1.89% 2010 7255.8 1.74% 则，片区未来1-2年内价格年平均增长率在7%左右。（宏观政策及金融形势等维持当前发展趋势下预测值）。 数据来源—易居中国CRIC2008中国房地产决策咨询系统 价格预估 判断项目当前时点入市可实现的售价 - 1.05 / 40% 1.08 / 30% 1.05 / 20% 1.17 / 10% 本案得分 权重 6800 70 70 0.3 0.1 产品 品牌 产品 品牌 外部资源 外部因素 售价 （元/㎡） 得分/权重 各项指标打分 各项指标权重 项目 6500 84 85 87 83 东湖春树里 8275.003 89 80 85 93 本项目 8000 82 80 85 82 中南路88号 10000 84 85 80 85 奥山星座 76 80 0.6 中北领寓 选取采用市场比较法进行定价，结合项目性质，选取内环线中南路88号、奥山星座、中北领寓、东湖春树里四个具有可比性的楼盘作为比较样本，通过评比打分，得到本项目可能实现的市场价格。 数据来源—易居中国CRIC2008中国房地产决策咨询系统 通过市场比较法，得到本案住宅物业，当前时点入市可实现的销售价格为8275元/㎡（未考虑还建部分）。 价格预估 根据项目2010年三月入市推算 —— 910.25 11％ 合计 营销、包装 331 4％ 易居增值打造 武汉楼市稳定，理性发展 579.25 7％ 自然增长率 备注 溢价（元/㎡） 系数 溢价因子 预计本案 在09Q1—10Q1均价可达 到9185.25元/㎡ 去化周期在10-12个月 数据来源—易居中国CRIC2008中国房地产决策咨询系统 827.5 10％ 项目成熟升级 —— 2813.5 34％ 合计 营销、包装 827.5 10％ 易居增值打造 武汉楼市稳定，理性发展 1158.5 14％ 自然增长率 备注 溢价（元/㎡） 系数 溢价因子 正常周期（销售期12个月左右） 更长周期实现价值阶段提升（销售期22个月左右） 预计本案 在09Q1—10Q4均价可达 到11088.5元/㎡ 去化周期在22个月左右 价格判断 如果住宅销售周期在12-14个月，则可实现的销售均价在9000-10000元/㎡；