东方威尼斯温泉生态住宅区营销推广策划书.doc

1 . 总体市场分析 宏观环境 有利因素 国内经济平稳增长，国民生产总值继续保持着良好的增长态势，江西省今年前三季度国内生产总值增幅达10.1％，比去年同期增加1.6个百分点。2005年全市计划供地4000-4500亩，南昌市区增加交通便利、配套设施完善的中低价位普通商品住房用地供应。对于类似别墅等高档住宅项目用地，将鼓励安排在南昌市周边区县。 8月7日，南昌市政府出台《关于进一步促进房地产持续健康发展的补充通知》，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、实行交易手续费减半等方面，做出了许多新规定。受政府出台利好政策等因素影响，南昌楼市重新开始活跃，成交量大幅回升。间接拉动了市场的供应量的提升。 1-2-3 需求情况 8月份当月份相关数据统计（含四县） 主要指标 合计 上年同期 增幅 较上月增长 商品房交易面积 24.91 24.7 0.84% 45.76% 住宅 23.97 20.77 15.39% 51.23% 商品房交易金额 7.08 6.42 10.3% 60.18% 住宅 6.5 4.57 42.33% 69.97% 2005年1-8月份成交套数图示（市区） 今年3月份国家出台了一系列宏观调控政策。这些政策的出台，让全国的房地产市场都受到了一定影响。尤其是今年6月和7月，市房地产市场消费者观望气氛浓厚，成交量大幅萎缩。据统计，6、7两个月市区商品住房的成交量仅为1052套和685套。多数城市房地产市场截至8月底仍处于观望期，未能走出低谷。而整个市场开始重新启动且商品房销售量环比增幅超过50%的仅有4个城市，包括南昌1.2倍、合肥79.26%、无锡62.75%、哈尔滨57.84%。这表明南昌房地产市场复苏快速，排在全国前列。商品房交易量大幅回升16.5%，综合考虑国家宏观经济调控对全国房地产市场的影响，预测南昌市（含周边地区）城镇居民基本的住房需求为260—310万平方米。 按照南昌市城镇居民住房的年需求量按预计10%的递增比例，可预测2005年城镇居民住房的年需求量约为260-310万平方米。 1-2-5 需求结构 南昌市平均年净增人口约10万人，按40%新增人口需新建住宅，每人20-25平方米的标准计算，对住房的需求量约为80-100万平方米。 2005年1-5月全市市区交易的91.6万平方米商品住宅中，外地居民购买的为24.5万平方米，比重为27%。保守估计2005全年以及未来几年内外地居民在南昌购房比例可保持25%，预计其对南昌市住房的消化量约为65-80万平方米。 南昌正在进行的花园城市建设和改造旧城工程，将产生大量的拆迁户需要重新安置，致使今年拆迁安置用房的需求量大增。 预销售量 （万m2） 所占比例 （%） 单套面积 （m2） 预销售量 （万m2） 所占比例 （%） 1500元以下 10.7 11.7 60平方米以下 2.99 3.3 1500-2000元 6.97 7.6 60-80平方米 1.67 1.8 2000-2500元 7.82 8.5 80-100平方米 14 15.3 2500-3000元 20.2 22.1 100-120平方米 14.6 15.9 3000-4000元 34.31 37.5 120-150平方米 33.42 36.5 4000-5000元 7.31 8.0 150-180平方米 13.74 15.0 5000元以上 4.28 4.6 180平方米以上 11.2 12.2 1-2-6 市场需求特点（2005年上半年） 上述数据显示南昌市商品房市场高价位、大户型住房所占比例较大，从商品住房供应情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的高价房供应量占总量的47.9%，单套面积在120平方米以上的占总量的65.1%；从预销售情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的占总销量的72.2%，单套建筑面积在120平方米以上的占总销量的63.7%。 结合图表分析120-150平方米为南昌市场热销户型。 总价30-50万元是目前购房者能够承受的房屋总价范围。 其中南昌高收入阶层、二次置业（卖旧房买新房）群体、外来购房者消化的中高档楼盘占有相当一部分比例。 1-2-7 价格走势 南昌房价经过连续三年大幅攀升，今年上半年增速开始放慢，房价增幅有较大回落。总体看来，南昌市房地产市场将呈现平稳发展的态势，房地产投资增幅较上年有较大回落，逐渐趋于理性，房价涨幅逐渐趋缓，供求关系将逐渐趋于平衡。 根据调查今8月份全市市区商品房预销售均价为3239.74元／平方米，较上年1至7月预销售均价高出26.18元／平方米，增幅为0.85%，其中，商品住房预销售均价为3127.20元／平方米，较今年1至7月份预销售均价高出76.78元／平方米，增