合润地产--2008年长沙柏悦酒店项目可行性研究及

长沙是湖南唯一的中心，华中重镇，承东启西、联南接北之枢纽 长沙酒店市场酒店经营状况良好，年平均入住率在75%，其中五星级酒店年均入住率为70％，酒店业发展前景看好 现有商务公寓产品：规模小，满足基本办公、居住需求， 产品不够精细、创新少，无社区氛围，配套服务一般 运达国际广场的酒店式公寓——长沙唯一的五星级酒店式公寓，2005年销售均价11000元/平米 我们的定位必须体现以下七点 我们要做长沙都市化程中的标志性形象—华中地标 项目战略发展方向 制定以项目为中心的区域动态实施计划 公寓发展阶段——长沙处于第三代向第四代的过渡，产品存在提升空间 景观公寓客户定位 核心目标客户AIO量表——跨国公司、国内知名企业及本地大型企业长驻管理层，追求身份标识的私营业主 私人公寓及顶级公寓客源定位 项目各物业类型之间是相互支持的，同时也是相互推动的 LOFT商务公寓 层高4.6～5.2米，上下两层复式户型 买一层送一层，赠送面积可达30％，加快销售速度 营造丰富空间形式，方便商务办公 商务公寓普通户型，适度空间，标示项目高品质 行政公寓枕窝芙蓉CBD，俯视湘城，做华中NO1 私人酒店你一个人的五星级酒店 关于产品 产品组合建议 私人酒店 酒店 商务公寓 行政公寓 酒店式公寓和商务公寓在面积、服务功能上形成分工和差异。 城市地标 城市观光平台 吸引人气、带热区域 标志性 为商务公寓和私人酒店提供完善配套、信息平台 个体差异所在、活力的核心 相互推动 相互支持关系 为酒店带来商务消费人流 资源平台、提升品质 现金流来源 为酒店带来高消费人流和旅游租客 资源平台、提升品质 现金流来源 产品构成 绿植采用相同的树种、相同的、尽量规则的修剪方式；道路多用与外界在色彩和材料上有明显反差的图案化硬质铺装。 建筑形象统一，与周边形成明显差异和对比；反复运用统一体系的建筑、小品符号。 社区边界 面积紧凑、功能完善。 亮点较突出，平面户型中有尊贵享受的元素，主卧、客厅、阳台等局部奢华（通常采用大尺度、空间系列、弧形平面等方式）。 户型设计 通过突出的概念亮点－－商务会所或双会所、恒温泳池等来构成核心价值点。 配套服务 通过建筑高度或建筑群体突出体量带来的都市气势。 多采用现代风格、欧式元素，避免立面风格的繁复和累赘，多体现现代感和国际感，通过丰富的细部或用材的考究来体现不凡的气质。 建筑风格 通过较大尺度的、高档装修的底层大堂，满足城市高端客户会客、交流、休憩和彰显身份的要求。 通过抬高入口地坪、设置入口广场等方式表现城市物业的大气。 其他空间 较多强调中心园林和景观轴线，以体现尊贵感，多用水景来营造社区高档感。 采用图案化、装饰化、层次感强的人工园林，在有限的面积内制造尽可能强的视觉冲击。 采用叠瀑、喷泉、硬质铺装结合水渠、泳池等人工水景。 园林景观 布局透通、大气流畅，以中心园林、景观带、围合建筑、立体空间等手段形成规划核心，产生规划向心力，具备豪宅相。 规划布局 城市中心高密度物业关键指标小结 产品建议 产品建议 产品建议 关于消费 长沙购买力水平 长沙目前文化娱乐市场呈多元化发展趋势，全市“三厅一会”和演艺酒吧、茶吧、休闲屋等2500多家，其中300多家歌舞厅每天吸引30多万人次进入消费，日上座率达90% 。据随机抽样的6家歌厅统计，平均每晚接待观众4500人次，总营业额约70万元；年接待观众170万人次。涌现了田汉大剧院、琴岛、魅力四射等9家五星级歌厅为龙头的一大批各具特色、市场潜力大的娱乐演艺场所。根据调查显示：听歌、泡吧、KTV等已经成为市民首选的休闲方式. 听歌、泡吧、KTV等已经成为长沙市民首选的休闲方式 日常消费 经常去 11％ 有时候去 51％ 没去过 6％ 很少去 32％ 作为湖南省会的长沙市，更是成为全省汽车消费市场的领头羊。据交警部门的统计，2007年长沙市机动车上牌数平均每天约200辆。据市统计局统计，长沙市私家轿车月销量突破1000辆，汽车和石油消费均比去年同期增长40－70％。 2006年?????? 455013????????? ???213040????????????????215451 2007年?????? ?500203????????? ?? 283012???????????????221031 2005年??????????????????????404138??????????????165868???????????????? 209649 2003年??????????????????????336122??????????????117214???????????????? 191955 2000年????