房地产估价案例与分析真题2007年.docVIP

2007年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题(一) 李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。请问：1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2．2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? (二) 甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：物业名称A B C 建筑面积/m2 65 48 50 成交单价/(元/m2) 15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 开发期开发面积开工时间完成时间开始销售时间第一期20万m2 第1年6月第3年6月第3年1月第二期15万m2 第4年6月第5年6月第5年1月第三期15万m2 第5年6月第6年6月第6年1月项目实例A 实例B 实例C 坐落××路14号楼4层××路4号楼2层××路6号楼3层用途办公办公办公交易价格/（元/m2）12915 11438 12504 价格类型成交价格成交价格成交价格交易日期2006年11月2006年9月2006年8月土地状况出让出让出让比较因素估价对象实例A 实例B 实例C 坐落××路3号楼5层××路14号楼4层××路4号楼2层××路6号楼3层交易情况整层转让市场价格成交价格成交价格成交价格交易日期2007年3月5日2006年11月2006年9月2006年8月房地产价格/（元/m2）12915 11438 12504 区域因素商务氛围较好较好较好较好公共套较好较好较好较好公交便捷度较好较好较好较好基础设施状况较好较好较好较好区域规划环境较好较好较好较好主朝向南北向南北向南北向南北向个别因素建筑面积957.3m2 1050m2 930m2 885m2 容积率1.9 2.1 2.2 2.0 土地使用年限42年43年43.5年42.5年竣工年代成新度1999年12月1日九成新2000年3月九成新2000年5月九成新2000年8月九成新建筑结构混合混合混合混合配套设备一般、齐备一般、齐备一般、齐备一般、齐备停车位可满足可满足可满足可满足内部装饰曾通高档、部分豪华中高档中高档建筑外观风格新颖风格一般风格新颖风格新颖户型、布局合理、便于使用合理、便于使用合理、便于使用新型办公平面布局 比较因素估价对象实例A 实例B 实例C 坐落××路3号楼5层××路14号楼2层××路4号楼2层××路6号楼3层房地产价格/（元/m2）12915 11438 12504 交易情况100 100 100 100 交易日期100 99 98 99 区域因素小计100 100 100 100 商务氛围0 0 0 公共配套0 0 0 公交便捷度0 0 0 基础设施状况0 0 0 区域规划环境0 0 0 主朝向0 0 0 个别因素小计100 106 104 106 建筑面积-0.5 0 0.5 容积率-1.5 -2 -1 土使使用年限1.5 2 1 竣工年代成新度0 0 0 建筑结构0 0 0 配套设备0 0 0 停车位0 0 0 内部装饰7.5 4 4 建筑外观-1 0 0 户型、布局0 0 1.5 项目实例A 实例B 实例C 可比实例价格/（元/m2）12915 11438 12504 交易情况修正100/100 100/100 100/100 交易日期调整99/100 98/100 99/100 区域因素调整100/100 100/100 100/100 个别因素调整100/106 100/104 100/106 比准价格/（元/m2）12062 10778 11678 式中V——房地产的收益价格；A——房地产未来每年净收益；Y——房地产的报酬率；n——房地产的收益期限；g——净收益逐年递增的比率。1．租赁收入的确定根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.