2008年万科企业股份有限公司公司债券信用评级报告.PDF

报告表述了中诚信评估对本期债券信用的评级观点，并非建议投资者买卖或持有本债 券。报告引用的资料主要由企业提供，中诚信评估不保证引用信息的准确性及完整性。 2008 年万科企业股份有限公司公司债券信用评级报告 有担保债券信用等级 AAA 基本观点 + 无担保债券信用等级 AA 中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信评估”） 主体信用等级 AA+ 评定“2008 年万科企业股份有限公司公司债券（有担保）” 评级展望 稳定 信用级别为 AAA ，该级别反映了本期债券的安全性极强， 发行主体 万科企业股份有限公司 违约风险极低；评定“2008 年万科企业股份有限公司公司 申请规模 人民币 59 亿元整 债券（无担保）” 信用级别为 AA+ ，该级别反映了本期 有担保债券发行规模 人民币 30 亿元整 债券的安全性很强，违约风险很低。 无担保债券基本发行规模 人民币 15 亿元整 中诚信评估评定万科企业股份有限公司（以下简称 债券期限 5 年 “万科”或“公司”）主体信用等级为 AA+ 。评级反映了 债券利率 本期公司债券票面利率通过网下簿记建档确 万科在行业内领先的管理能力、市场地位和融资能力使其 定，在债券存续期内固定不变 能有效地把握国内房地产急速发展和产业整合的巨大机 偿还方式 单利按年付息，到期一次还本 遇，并在行业面临短期波动时，带来更强的防御和反弹能 担保主体 中国建设银行股份有限公司 力。这些因素支持了万科在行业内突出的信用实力。评级 担保方式 全额无条件不可撤销连带责任保证担保 也考虑了中诚信评估预期万科会继续保持对风险的高度 触觉性，以及果断和敏锐的应变能力，并能积极管理和控 概况数据 制公司的综合风险。 万科企业 2005 2006 2007 中诚信评估也考虑了万科正执行的成长战略，公司在 总资产（亿元） 89.15 485.08 1000.94 未来两三年的现金流将主要用于业务发展，财务杠杆难以 所有者权益（亿元） 229.15 148.82 292.79 从现有水平大幅下降。另一方面，国内房地产业受外部因 总债务（亿元） 35.92 133.16 249.77 素影响仍然较大，相关政策的不确定性较高；同时行业对 营业收入(亿元) 106.14 178.48 355.27 波动的金融市场依赖较大。这些外部风险因素制约了公司 主营业务毛利率(%) 34.94 37.24 41.99 EBITDA （亿元） 20.50 36.17 82.95 目前的行业评级。 所有者权益收益率(%) 15.88 14.48 15.68 中国建设银行股份有限公司为本期债券中的 30 亿元 资产负债率（% ） 61.10 64.94 66.11 提供了全额无条件不可撤销连带责任保证担保。 总债务/EBITDA (X) 1.75 3.68 3.01 EBITDA 利息倍数(X) 9.15 6.36 6.06 优 势 中国建设银行 2005 2006 2007 突出的管理能力和