案例分析香港利嘉国际有限公司集团化发展战略模式研究.PDF

第六章 案例分析 香港利嘉国际有限公司集团化发展战略模式研究 1 第一章 房地产行业分析 一 房地产业的含义及产业特性 一 房地产业的含义 房地产是房屋和土地作为一种财产的总称 它包括了土地及土地上的改良物 如建筑物 道路 停车场等 按照用途来划分 房产可分为住宅和非居住用房两大 类 而非居住用房又可分为办公楼 商业用房 厂房 仓库等 一般而言 房地产 业是指从事商品房投资 建设 中介服务 包括咨询 价格评估 经纪 以及物业 管理等经营企业的总称 其中 住宅业是房地产业的主体部分 住宅的开发和销售 约占房地产开发和销售的80% 二 房地产业的产业特性 一般地说 房地产行业主要具有以下十条经济学特性 基础性 周期性 先导 性 产业关联性 市场的地域性 政策敏感性 产品的二重性 市场的体系性 投 资风险性 资本依赖性 1 房地产业的基础性 房地产是国民经济活动赖以开展的重要物质基础 是各行各业离不开的生产资 料 也是全体国民离不开的生活资料 2 房地产业的周期性 房地产行业对国民经济的起落极为敏感 和国民经济一样具有周期性特点 房 地产业的波动周期同样可以分为发展 复苏 繁荣 危机 衰退 萧条 四个阶 段 一个国家和地区的经济周期引起和决定了房地产业的周期波动 同时也受房地 产业周期波动的影响 房地产业的周期性在美国 日本 香港 我国大陆及台湾等 国家和地区的表现都很明显 比如美国在二战以前 房地产业的波动周期大约为18 年 二战以后房地产业的波动周期大约是3-6 年 这说明房地产业具有周期性 3 房地产业的先导性 房地产行业的景气程度是国民经济的先行指标 房地产行业的周期波动一般先 于国民经济半年 这主要是企业和个人等经济主体对宏观经济及房地产行业的理性 周诚 土地经济研究 中国大地出版社1996 年版 第31 页 任正岩 住房金融政策与经济增长8% 经济日报1998 年5 月5 日第5 版 2 中国房地产企业集团化发展战略的思考 兼论香港利嘉国际有限公司集团化发展战略 预期所决定的 4 房地产业的产业关联性 房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系 具有很强的产业关联性 房 地产业的发展必然伴随着建筑业的发展 进而带动建材 冶金 机械 化工轻工 设计 广告等行业的发展 据世界银行1994年的一项研究表明 100亿元的住房建 设投资将创造170-220亿元的需求 每销售100亿元的住房 将带动130-150亿元 其它商品的销售 需求带动系数的保守估计值为3 另外 房地产业的发展也能促 使一些新行业的产生 如物业管理 房地产评估 房地产中介等 5 房地产业的地域性 房地产的位置固定性决定了房地产业从生产 流通到消费全过程 都具有地域 性 具体表现为房地产市场的地域性 房地产价格的地域差异性 房地产业发育及 发展因素的差异性 房地产业政策法规的地域差异性等方面 6 房地产业的政策性 房地产业是政策依存度大的产业 与经济政策与房地产产业政策关系密切 各 国政府对房地产市场都实施不同程度的国家调控 经济政策和产业政策对房地产市 场的发展有非常重大的影响 主要通过以下方面来体现 其一 政府对土地资源的 开发和使用计划直接影响到土地的供应 从而影响到房地产业的开发状况 其二 政府的各项税费会影响到房地产的价格 从而影响到房地产的销售状况 其三 政 府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况 7 房地产业的二重性 房地产既是投资品 又是消费品 房地产市场越发达 房地产的投资属性越突 出 房地产投资属性的逐步强化将推动我国房地产业的发展 8 房地产业的市场体系性 房地产市场体系包括房地产交易市场和房地产金融市场等 房地产交易市场包 括一级市场 二级市场 三级市场和租赁市场等 完善的市场体系有助于房地产投 资和消费的健康发展 9 房地产业的风险性 房地产投资具备投资金额大 投资周期长的特点 因此房地产投资的风险性是 DennisJ.Mckenzie,RichardM.Betts, Essentials ofRealEstateE Prentice-Hall, Inc.1992.p.40.