营销策划方桉.ppt

一期项目——推盘节奏 一期营销策略——“各阶段目标” 价格核心战略—— 低价入市，抢占市场； 层层推进，快速销售； 引爆市场，制造供不应求之销售局面。 一期总体销售达65-70%时二期项目开始销售 预计07年7月开始认筹 预计07年9月中旬开始公开发售 一、二期项目总体销售达65-70%，三期开始销售 预计08年8月开始认筹 预计08年10月开始公开发售 二期价格策略 目前片区市场多层均价：2200 按市场预计小高层均价：2450 呼和浩特市房地产管理局最新发布的数据显示，商品住宅年度同比增长为9.7%，根据 市场增长趋势放缓和片区放量突增的情况，取8%为合理的计算参考，按这个指数计算， 二期的市场参考均价为： 多 层： 2200×（1＋8%）≈2376元/平米 小高层： 2450×（1＋8%）≈2646元/平米 二期预期价格：多层2400—2500元/平米，小高层2700—2900元/平米 三期价格策略 07年片区市场多层均价为：2500元/平米 高层均价为：2900元/平米 呼和浩特市房地产管理局最新发布的数据显示，商品住宅年度同比增长为9.7%，根据市场增长趋势放缓和片区放量突增的情况，取8%为合理的计算参考，按这个指数计算，三期的市场参考均价为： 多 层：2500×（1＋8%）≈2700元/平米 高 层：2900×（1＋8%）≈3132元/平米 三期预期价格：多层2700—2800元/平米，高层3100—3200元/平米 根据项目工程形象进度、借助住宅销售人气和市场转旺，在一期外商业街外部装修完成且新售楼处装修完毕时，于07年7月份开始商业认筹，认筹期三个月，预计07年8、9月份一期商业公开发售，二、三期商业同样根据工程进度适时调整入市时间。 一期营销推广阶段工作安排 时间段： 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2006年 2007年 工程配合：1、项目进行拆迁；2、工地围墙树立；3、工程节点确定 销售工作：1、入市价格策略确定；2、认筹方案确定；3、销售控制确定；4、认筹登记（二、三组团） 5、一期一组团公开发售 销售物料：1、认购协议、认筹协议、销售合同、认购须知、购房须知、相关法律等文件到位； 2、户型图单张、海报，DM直邮制作完成；3、项目网站制作完成； 4、认筹卡制作；5、项目一期户型模型及建筑模型制作完成 6、项目全部导示系统发布（户外广告牌、导示牌、路灯旗、形象围墙）； 7、POP设计、礼品、资料袋及礼品包装到位； 媒体发布：1、确定投放计划；2、报版（4个整版、4个半版）；3、选定电视台及电台； 4、DM（直邮、短信）公司确定及投放； 销售： 一组团：实现销售率85% 二、三组团：积累300批认筹客户 一组团公开发售期 销售目标： 营销工作安排： 二、三组团认筹 按项目销售额的0.8%推算出项目整体推广费用，为619万元 XX总体推广费用 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二、三期住宅 一期价格策略 二、三期价格策略 一期商业 一期营销策略 二、三期营销策略 项目总体营销阶段划分 一期营销阶段划分 各阶段工作安排 一期营销策略——“快” 快速占领目标市场 快速销售 快速回笼资金 加快项目拆迁进度 带动二、三期快速入市 “快” “快” 1、迅速销售，快速回款 2、销售带动拆迁 3、轰动效应 4、抢占市场，争夺客户 5、树立项目品牌和公司品牌 发展商、代理商目的 入市手段选定 方案一：年前入市（年前方案） 方案二：年后集中入市（年后方案