2010年前三季度中国房地产市场总结与展望研究报告.pdf

中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产TOP10 研究组 2010 年前三季度中国房地产市场总结与展望 2010 年 10 月 13 日 摘 要 1 一、市场运行状况3 1. 土地市场 3 2. 新房市场 12 3. 二手房市场 21 4. 开发企业 24 5. 房地产经理人 28 二、政策环境变化 32 1. 三季度政策要点 32 2. 政策影响解析 35 三、未来走势展望 38 1. 政策走势预判 38 2. 市场走势预判 39 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS 中指数据、 主要研究成员： 中国指数研究院总院：莫天全 黄瑜 侯瑞波 葛海峰 张秋芳 张化学 何田 雷华 袁秀明 安戎 陈茜 廖 敏 徐恒 丁明明 张婧婧 苏芳 高静 陈寿彭 张静 李纪生 王丽梅 何可人 刘震 张英 蔡向馨 中国指数研究院各分院：汪勇 陈晟 张志杰 刘海波 刘宣 蒋云峰 薛玲玲 张琪 林建晖 张伟 周瑞蓉 钟文辉 李连成 王圣荣 郭雨明 李力 金青 姜晋梁 胡超 丁晓 张晓伟 邓永乐 中国指数研究院 中国房地产指数系统 2010 年前三季度中国房地产市场总结与展望 中国房地产TOP10 研究组 摘 要 一、市场运行状况总结 回顾 2010 年前三季度中国房地产市场的表现，大体可分为一季度的“高歌猛进”、二季度的“大幅调整”、 三季度的“低位回调”三个阶段：一季度，中国房地产市场基本延续了 2009 年的高速增长态势，房价、地价水 平持续攀升。二季度特别是在国务院 4 月 17 日下发《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》（“新国十条”） 后，全国房地产市场大幅调整：成交量显著下降，价格快速上涨势头得到遏制，部分城市房价出现回调；土地供 应增长显著，保障性住房建设计划得到进一步落实。三季度特别是 8-9 月，重点城市成交量明显回升，但同比来 看，多数城市仍低于去年同期，呈现出明显的“低位回调”态势；从价格来看，部分城市的房价、地价有所回升。 具体如下： 1. 土地市场供求两旺，地价水平在 5-7 月有所回落，但 8-9 月又有所回升。 2010 年 1-9 月，全国 105 个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加 59%和 49% ，但前三季度仅完 成全年供应计划的约 50% ，四季度落实计划仍有较大压力。从地价水平来看，105 个城市住宅用地平均地价在 7 月达到今年以来的最低水平 1504 元/平方米，但 8-9 月连续攀升，9 月达到今年以来的最高水平 2661 元/平方米， 同时有多个城市出现高总价和高单价“地王”。 2. 4 月“新国十条”出台后商品房需求显著萎缩，三季度持续回升，但仍低于去年同期。 2010 年前三季度，北京等十大城市住宅成交面积平均同比下降 38% ，其中北京、上海、深圳、杭州等多个 城市降幅接近或超过 50%。从不同月份来看，十大城市的住宅成交量在 5-6 月下降（平均降幅约 50% ）后持续回 升，7-9 月平均成交量分别环比增长 16%、41%和 33%。同比来看，十大城市 5-6 月的成交量同比下降超过 50% ， 而 7-8 月降幅缩小至49%和 32% ，9 月进一步缩小至 10%。值得注意的是，三季度的成交量回升主要是中小户型 和中低价位项目带动的刚性需求入市，多数