通县东北部项目调查报告.doc

通州区东北部地区市场调查报告 区域概况 北京近几年东部地区经济发展迅速，尤其将通州区定为北京市重点建设发展的卫星城之一，更加快了通州区的建设发展速度。 通州区东北部地区属于通州区的郊区，人文环境较差，文化水平、人均收入偏低，商业和交通都很不发达等现象都是其历史表现。近年来随着通州区整体的快速发展，已有了一定的改观。目前区域内已有多条公交线路可直达市区，虽然路面大多狭窄且维护不当，使得路面情况较差，但解决了当地人们出行的问题。此区域的房地产项目启动较早，早在1995年，华龙小区、富河园就已开始销售，并吸引了部分城区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高。此地区的市政配套建设速度较慢，故此缺少大规模、高档次的房地产项目。 市调区域范围：西起北关环岛，东至潞邑地区，南起京哈高速路，北到丛林庄地区。 区域市场分析 此区域内现有普通住宅、高档别墅等十余个项目，其中9个项目尚有市场表现，分别为：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家园、上潞园、丛林庄小区、天润别墅。 因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地域划分成西区、南区、北区三个部分。 西区（北关地区） 西区自西向东依次排列着：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园4个项目。 项目情况表 项目名称 富河园 西潞苑 枫露皇苑 枫露花园 发展商 北京开原房地产开发公司 北京正圆房地产开发公司 北京五龙新村开发公司 北京民望房地产开发公司 代理商 无 个人 3、4期信达行代理 无 地理位置 北关环岛西北角 北关环岛正北2公里 东潞路西侧 东潞路东侧 建筑规模 17万㎡ 共32万㎡；一期20万；二期8万；三期4万 一、二期158栋；三、四期97栋 10万㎡ 规划类型 多层 多层 别墅 多层 配套情况 四期有会所 超市 网球、足球场、泳池 超市、小学、幼儿园、医院 价格（元/㎡） 二期2650-2980；三期均价3000 均价2200 精装8500；毛坯6000-7000 起价1780；最高2150 优惠比例 98折 95折 未定 无 工期情况 一期现房；二期年底入住；三、四期在建 一期现房；二期2003年1月入住 一、二期现房；三期在建；四期未建 现房 开盘日期 1995年 1998年 1995年 2000年 销售进度 一期100%；二期95%；三、四期未开盘 一期100%；二期40% 一、二期80%；三、四期未开盘 90% 潜在供应量 6万㎡ 10万㎡ 280栋 3000㎡ 户型面积（㎡） 二居85-114；三居114；五居180 三居92-129 173.16-541.88 二居88-89；三居125 主力户型 二居103㎡ 二居73-79㎡ 250㎡ 三居125㎡ 园林绿化 30% 30% 40% 30% 装修标准 毛坯 毛坯 毛坯 初装 媒体选择 北青通栏 分栏广告 北青 分栏广告 客群分析 市区内百领 市区内年轻人、打工族 市区内的成功人士 市区内人群 销售热线6952209565811127 交通及环境分析 此区域显然已经与通州区的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路、完善的市政配套设施、整洁的周边环境，温榆河与潮白河穿流其间更增添了居住生活的美妙感觉。 项目情况分析 富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目。普通住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，属于大型居住区。建筑形式为多层楼，户型种类齐全，格局新颖，均价2200元/平方米，价格较低。但社区只有一个超市，配套设施不够完善。 枫露花园与西潞苑的项目基本情况比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。富河园是这一地区的精品住宅项目，位置优越、外观华丽，楼体设计新颖。社区内有多层楼，也有高层塔楼，建筑形式丰富。项目分为四期建设，在四期中建有会所，会所这在该区域住宅项目中数量很少。一、二期的销售工作已经圆满完成，即将开盘的三期，期房均价3000元/平方米与西潞苑相差800元/平方米。 西区的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通条件、市政环境都具有先天优势。 南区（潞邑地区） 南区由南向北依次排列着：华龙小区、新潮家园、上潞园3个项目。 项目情况表 项目名称 华龙小区 新潮嘉园 上潞园 发展商 北京民望房地产开发公司 北京鹏程房地产开发公司 北京海涛房地产开发公司 代理商 无 无 个人 地理位置 潞邑地区 潞邑地区 潞邑地区 建筑规模 53栋楼，32万㎡ 47万㎡ 9栋楼，8万㎡ 规划类型 多层 多层 多层 配套情况 小学、7万平米绿地、医院、超市、7万㎡绿地 超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园（30000㎡） 无