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《物业管理条例》解读培训 主讲:涂如梅 一、《条例》的立法背景 成立起草小组 一、《条例》的立法背景 收集有关资料，开展立法调研。 一、《条例》的立法背景 组织专家论证，研讨立法中的难点问题。 召开专家论证会、书面征求专家意见，邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等对立法过程中的难点问题进行专题研讨。 将国外“建筑物区分所有权制度”运用到目前的条例中，从过去单一所有权，改变为多个所有权。 一、《条例》的立法背景 广泛征求意见，以求彰显民意。 2000年5月《条例》征求意见稿出台，征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。 2001年3月经建设部部常务会议讨论通过，形成《条例》（送审稿），提请国务院审议。 2002年6月国务院法制办通过调研、基本摸清了物业管理实践中存在的主要问题，会同建设部多次讨论、修改，最终形成《条例》（草案）。 2002年10月16日，经国务院领导同意，国务院法制办将《条例》（草案）登报公开向社会征求意见。这一彰显民意，推动民主立法，切实提高立法工作质量的举措，在社会上引起了积极反响。 一、《条例》的立法背景 国务院审议通过，温家宝总理正式签署 2003年5月28日国务院第9次常务会议通过。 2003年6月8日温家宝总理正式签署。 2003年6月19日正式公布。 2003年9月1日起施行。 二、《条例》的立法意义与作用 公平合理地维护各方责任主体的合法权益 建设、开发单位 房屋的建造者，承担物业最终产品质量责任 完善配套设施 售房过程中的承诺的对现 无偿提供管理用房 承担保修责任（《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》、《深圳市建设工程质量管理条例》） 空置房（发展商就是空置房的业主） 前期物业管理 二、《条例》的立法意义与作用 公平合理地维护各方责任主体的合法权益 业主（《条例》第五章） 非业主使用人 业主大会、业主委员会 业主大会代表业主权利 业主委员会是业主大会的执行机构 二、《条例》的立法意义与作用 公平合理地维护各方责任主体的合法权益 物业管理企业 将原委托合同中委托与被委托关系，修改为物业服务合同中甲方与乙的关系。 合同内容（第三十五条） 市政公用事业单位（第四十五条、五十二条） 供水、供电、通讯等 政府—主管部门、有关部门 立法、持法、指导、监督 二、《条例》的立法意义与作用 以建筑物区分所有权为基础，与WTO国际惯例接轨。 专有部分所有权 共用部分 持分权 业主大会组织的成员权 二、《条例》的立法意义与作用 规范物业管理行为，培育推进物业管理市场。 物业管理招标、投标 前期住宅物业管理强制性要求招投标，其他物业鼓励招投标。 物业管理企业资质 物业管理职业经理人制度 前期物业管理 业主大会、业主委员会 二、《条例》的立法意义与作用 提高培育业主的物业管理消费意识 万科效应（优质的物业管理服务营造物业销售品牌与卖点） 王海效应（双倍返还） 史特拉效应（小案大赔偿） 业主维权反应计算成本，不能盲目跟进 二、《条例》的立法意义与作用 强化物业管理合同 法律意识 合同意识 风险意识 竞争意识 服务意识 品牌意识 全面提高从业人员整体素质 二、《条例》的立法意义与作用 倡导物业管理与房地产分业经营 物业管理招标投标 物业管理企业必须有相应的企业资质 住宅前期物业管理强制招投标 前期物业管理开发商的权利与义务 二、《条例》的立法意义与作用 提升了中国社区民主活动进程 以财产与社区事务为切入点 物业管理权是业主的权力，是以财产分额为基础来行使的。 业主的财产民主与物业管理权对应 体现权利意识、市民意识、财产意识、市场意识、管理意识、服务意识 二、《条例》的立法意义与作用 为司法的审判、行政执法、纠纷处理提供法律依据。 纠纷急剧增多 行政纠纷凸显 引发民法、诉讼法、合同法、刑法、行政法、税法等法律规范的调整。 业主委员会诉讼主体资格—经业主大会决议授权。 三、《条例》的基本原则 公平、公开、合理、科学 从内容上体现 从立法形式上体现 建筑物区所有权为基础 吸收发达国家成熟的建筑物区分所有权理论 物业管理权和财产权相应 物业管理是针对共用部分与共同事务所提供的管理服务 三、《条例》的基本原则 维护全体业主合法权益（财产民主的权利） 业主大会代表和维护全体业主合法权益 业主委员会成为业主大会执行机构 业主大会、业主委员会成立运作程序法定 业主大会、业主委员会不得做出无关决定 共用部分建设单位不得擅自处分 招投标、选聘物业管理企业 业主临时公约不得侵害业主合法权益 三、《条例》的基本原则 维护全体业主合法权益（财产民主的权利） 空置房也要按标准交费 额外收费停止缴纳 保安人员不得侵害公民权利 小区共用部分经营收益按业主大会决定使用 挪用专项维修资金受行政