中国房地产行业季度分析报告.doc

中国房地产行业季度分析报告 要点提示 ★ 1-6月，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，比去年同期增长34%；房地产开发到位资金达到5723亿元，同比增长48.4%；商品房平均销售价格为2424元／平方米，同比增长了5.4%。 ★ 从短期来看，房地产业受政策性因素影响较大。从中长期来看，我国房地产业目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。 ★ 1-6月，北京市共销售经济适用住房81.1万平方米，与去年同期相比增长6.8倍，占同期商品住宅销售面积的16.5%，是自1998年启动经济适用房建设以来上半年销售最多的一年。 ★ 1-6月，上海市房地产市场继续保持较快增长，房地产业对全市经济增长的贡献率达到4.1%；投资主体呈多元化格局；市场供需总量均达到历史同期最高水平，空置总量减少至“九五”时期以来最低。 ★ 从短期来讲，“121”房贷新政对地产界有不利的影响；但从长期看，却会对房地产业的发展起到积极的作用，使整个房地产业格局和开发模式发生深刻变化；有利于促进房地产金融工具的优化。 目 录 Ⅰ 房地产市场运行状况 4 一、房地产开发投资继续高速增长 4 二、房地产资金到位情况较好 5 三、新开工建设规模继续扩大 6 四、商品房销售额持续增长 8 五、房地产价格稳中有升 9 六、房地产市场均衡情况 12 七、国房景气指数呈现稳步上升态势 13 Ⅱ 房地产市场存在的主要问题 17 一、土地供应增幅过大 17 二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾 17 三、房地产业对金融的依赖太大 18 四、局部泡沫蔓延 18 Ⅲ 房地产业发展趋势预测 21 一、短期发展趋势预测 21 二、未来中长期预测 22 Ⅳ 重点地区市场分析 24 北京经济适用房市场分析 24 一、消费群体分析 24 二、市场需求分析 27 上海房地产市场的评价与分析 32 一、房地产市场发展现状 32 二、房地产市场走势判断 34 三、房地产市场发展面临的风险因素分析 37 Ⅴ 政策述评 39 解析“121”房贷新政 39 一、出台背景 39 二、争议和难点 40 三、各方谏言 41 附表：基础数据平台 45 一、全国房地产开发投资完成额 45 二、三大地区房地产开发投资完成额 45 三、商品房销售额 46 四、商品房住宅施工销售面积 46 五、全国完成开发土地面积 47 六、全国土地交易价格指数 47 七、全国房屋销售价格指数 48 八、全国房屋租赁价格指数 49 Ⅰ 房地产市场运行状况 一、房地产开发投资继续高速增长 1-6月份，全国房地产开发完成投资3816亿元，同比增长34.0%，高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为26.5%。其中商品住宅开发完成投资2586亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的比重为67.8%。从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部。 表1-1 2003年1-6月房地产投资完成额 单位：亿元，% 全国总计 东部 中部 西部 房地产 3816.81 2771.88 525.58 519.35 同比增长 34 29.2 55.9 45.6 其中：住宅 2586.79 1925.36 330.11 331.32 同比增长 28 24.7 47.7 34.5 数据来源：国家信息中心 在商品住宅开发完成投资额中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 图1-1 按工程用途分上半年房地产累计开发投资情况 二、房地产资金到位情况较好 1-6月份，房地产开发到位资金5722亿元，同比增长48.4%。其中：国内贷款1487亿元，同比增长58.4%，所占比重为26.0%；利用外资94亿元，同比增长45.1%，所占比重为1.6%；企业自筹资金1718亿元，同比增长42.8%，所占比重30.0%；其他资金2415亿元，同比增长46.5%，所占比重42.2%。东、中、西部三大地区房地产开发到位资金分别为4338亿元、677亿元和707亿元，东部最高，约占全国到位资金总量的75.8%。 表1-2 2003年1-6月房地产资金来源情况 单位：亿元 全国总计 东部 中部 西部 合计 5