中原万科清林径项目营销策略总纲2007-124P.ppt

清林径是什么？ 清林径在哪里？ 第一想象：清静、林木茂盛、幽静 清林径,发现之美 我们发现，它距深圳中心区有点远 □ 地块位于龙岗区五联村，距离岭岗区域法定图则最北端龙平路以北约1.5公里处； □ 从深圳中心区驱车前往，全程30-50分钟；往返高架收费20元； 公交车全程1.5小时。 □ 三条到达路径： 1：梅林关-南坪快速-氺官高速-龙翔路、龙平路 2：龙翔路转龙城大道-清水路 3：龙翔路转黄阁路转龙平路等 □ 地块内外通达性都较为理想 ；但内部循环显弱 我们发现，它距深圳中心区有点远 □ 地块位于龙岗区五联村，距离岭岗区域法定图则最北端龙平路以北约1.5公里处； □ 从深圳中心区驱车前往，全程30-50分钟；往返高架收费20元； 公交车全程1.5小时。 □ 三条到达路径： 1：梅林关-南坪快速-氺官高速-龙翔路、龙平路 2：龙翔路转龙城大道-清水路 3：龙翔路转黄阁路转龙平路等 □ 地块内外通达性都较为理想 ；但内部循环显弱 一块蒙尘的璞玉 □ 地块东北向：原生态山体、灌木丛林 □低矮杂乱的民居、仓库、工厂 混杂：被小工业区、城镇民居围噬 混杂：被小工业区、城镇民居围噬 纯净：2886.9公顷纯净大环境 城市在长大 我们发现：城市在长大 深圳的发展历程 清林径是什么？消费者如何看清林径是核心问题。 品牌：优胜劣汰，重量级品牌围战龙城 产品结构多元化侧应人口结构和消费需求的变化 置业者结构单一：15% 的人撑起85%的市场 品牌围战 内部需求趋于饱和困局 客源渠道遭遇瓶颈 挑战消费者的置业观念 未来供应显示潜在风险压力 迎合龙岗市场没有出路 与常规豪宅比拼没有先天优势 清林径的区域战略使命 清林径对深圳万科产品线的贡献 清林径对品牌增长力的贡献 [游 走]因为公司业务，他们游走于深莞 惠或珠三角之间； [多 栖]深圳买房、其他事业地租房； [事业重心]他们的事业压力很大，能够便捷地处理公司事务是居地选择的重要标准； [补偿家庭]他们重视家庭，普遍对家庭怀有歉疚，补偿； [重视环境]生活品质要求；孩子教育观念的改变；（重视，但不盲目，具有开放性；家庭教育、丰富的自然人文环境熏陶并重）方式为买房、度假、赠物等； 从清林径开始，享受发现之美 1、我们用舞台和创意让权威媒体、专业团队、创意商家为消费者唱了一唱大戏。 我们作热了商街，成就了影响力 电视台有一个有价值的新闻事件 商家、表演者有了一个展示舞台 １Ｐ探索：让专业团队公关团 １Ｐ探索：让营销成为新闻事件 Part 6营销策略重点 NO.7/营销策略：文化符号 Part 6营销策略重点 NO.7/营销策略：接待展示处 Part 6营销策略重点 NO.7/营销策略：接待展示处 Part 6营销策略重点 NO.8/营销策略：广告冲击力 生态应成为身体、心灵、和思想的最佳去处 观景 专享 可触摸 价值感 参与感 责任感 山峦起伏，林海峰涛，湖光山色 制造屏蔽，营造极度的私密感 挖掘生态体验，设置生态体验项目 引入与生态相关的顶级品牌项目 设置公共花圃、果园，增进邻里交流和参与感 区域内的责任认养、区域外的生态保护互助等活动的组织 古木认养、母亲水窖工程参与 香草工社、荔枝、草莓园 香酚SPA\顶级水疗、森林氧吧 户外静吧、茶坊、边界行走、踏青登山野游 部分山体租用改造，专道的设置 利用建筑规划排布和园林，发掘景观价值 深圳并不是一个山景稀缺的城市 生态只是风景，只能观看，难以构成度假的驱动 B/生态环境: 创造更多的度假理由 生态应成为身体、心灵、和思想的最佳去处 B/生态环境: 山体租用：专享 生态应成为身体、心灵、和思想的最佳去处 B/生态环境: 稀缺性品牌项目 因为这个餐厅，我和客户成为朋友 C/商业配套: 稀缺性品牌项目 因为这个餐厅，我和客户成为朋友 C/商业配套: 稀缺性品牌项目 生活深处 有真正的幸福和成就感 D/生活氛围: 稀缺性品牌项目 国际飞人 暴发户 金钱动物 海龟 斑马 Part 5客户渠道 Part 5客户渠道 交通渠道：通勤尺度在2小时以内 产业渠道：通勤时间30分钟以内 资源渠道：万科会的组织渠道 中原的销售渠道和客户网络 价值渠道：产品功能对认同者的诉求 营销渠道：通过营销诉求和传播形成的 影响圈 Part 5客户渠道：客户引导路径 交通渠道：通勤尺度在2小时以内 产业渠道：通勤时间30分钟以内 资源渠道：万科会的组织渠道 中原的销售渠道和客户网络 价值渠道：产品功能