北京某大厦整体购买调研报告及测算表.doc

行程大厦整体购买股权 可行性研究报告 建设集团有限公司 北京公司 报告日期：2007年X月X日 内容摘要 结论汇总： 行程大厦项目为机遇型项目，如能在付款方式与转让价格上取得转让方的让步，则此项目有运作价值。 1、目前金融街写字楼项目基本销售报价均在20000元/平米以上。租价区间在24-30美金/月之间.商场的销售价格在沿街一楼在40000-50000左右。租金在300-500/平/月左右。考虑到行程大厦的金融街地区中上档次项目的情况，我们设定了三种计算方案。 2、总体而言，行程大厦项目未来市场租售均有一定的利好，其中租赁市场比销售市场好。 A、谨慎方案 销售总收入15.41亿 租赁总收入24.94亿 B、一般方案 销售总收入16.14亿 租赁总收入26. 40亿 C、乐观方案 销售总收入16.86亿 租赁总收入27.74亿 3、受让方项目转让总金额为16.3亿元。目前，项目净资产为2.7亿元。冲抵净资产后，实际净额为13.6亿。每平方米可售面积单位成本为18788元/平。若以总投资额来计算，则每平方米可售面积单位成本为22518元/平。 4、此项目虽然因为付款方式与转让方要价过高有一定的风险，但其长远收益前景好，尤其是能够带来极佳的品牌效应与企业知名度。对于SS集团而言，获得此项目则将在北京两大商务圈中均有声音。 第1章 项目总论 项目决策背景 一、外部环境 1、市场未来看好 2000年以来，北京的写字楼市场一直处在相对稳定的上行通道内。其投资收益稳定的保持在6-10%之间。2005年以来，在政府实施房地产调控政策的情况下，写字楼受到的冲击也是比较小的。加之中国整个投资环境的良性发展，外企涌入北京的越来越多，国际企业来华投资对写字楼的需求持续上升的；而越来越市场化的中国经济发展，催生了越来越多的民营企业的分化、诞生。这些都是写字楼市场继续走好的重要依据。 2、项目处在金融街商务圈 项目所在的北京市金融街是北京三大商务圈之一。自1993年10月，国务院正式批复了“北京城市总体规划”，“规划”中首次提出“在西二环复兴门至阜成门一带建设国家级金融管理中心”。后经过十一年的艰苦创建，北京金融街已形成一定规模，在引领我国金融业迅猛发展、提升区域经济和社会发展水准方面，发挥着难以估量的作用。行程大厦项目所在区域即北京金融街的F区。与北京证监会，北京产权交易所隔街相望。 附图：金融街位置图 附图：金融街规划图 金融街区域概况 北京金融街南起复兴门，北至阜成门，西起西二环路，东至太平桥大街，总占地面积103公顷，规划总建筑面积330万平方米。自1994年8月第一个项目动工以来，开复工的建筑面积己达230多万平方米，目前南区己基本建成，全部工程将在 2008年前全面竣工。 金融街的建设目标是，“建成北京地区资金最密集、市场最活跃、资讯最发达、设施最完善、环境最优美的国际化金融服务中心，成为国际一流、国内领先的金融中心”。 金融街经济发展情况 金融街素有“中国华尔街”之称，区域内企业管理的总资产达１5万亿元，控制着全国９０％的信贷资金和６５％的保费资金的运用。金融街及周边地区拥有５３０多家知名企业和机构。在２００５年美国《财富》杂志全球５００强名单中，落户金融街区域的企业总部就有８家，占到入围中国企业的４４％。 目前，我国国家最高金融监管机构的“一行三会”(人民银行总行、银监会、保监会、证监会)、三大国有商业银行总行(工商银行、建设银行、中国银行)、两大中央结算中心(中央证券登记结算公司和中央国债登记结算公司)均入驻于金融街区域，中国电信、中国移动、中国网通等三大通讯公司总部及中国交通银行、中信实业银行、中国人民保险集团、中国平安保险公司等30多家金融保险机构和650多家国内外企业在本街区落户。目前，金融街己成为拉动区域经济增长的支柱产业。 二、项目收购带来的效益 1、有利于企业品牌建设 此项目如收购成功，则将使SS集团实现在北京东西两大商务圈内均有项目在手的局面。 在两大商务圈内均有项目将十分有利于SS集团在北京的品牌形象。 2、有一定的利润可期 从利润上考虑，如行程大厦项目以比较合理的价格整体收购成功。以目前金融街商务区整体的发展，无论是长线持有，还是进行销售，均有一定的利润可期。 三、行程大厦项目情况 1、项目简介 行程大厦项目前身为目前已经有9国加入的亚大空间合作组织总部。后因种种原因，开发企业北京CC集团亚太空间置业有限公司拟将整体产权转让。目前行程大厦已经第二次在北京产权交易所挂牌。整体转让价格16.3亿。 （一）宗地位置 行程大厦建设用地位于广伯宁路与金融大街的交汇处。南北长约129.5m,东西宽约66.9m,。总占地面积为8227平方米 （二）宗地现状 附区位图1： 略 区位图2 略