美利山项目营销策划-答辩PPT.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * 北京住房消费 项目市场调研与分析 （一）人口 北京市常住人口达到1755万人，比2008年末的1695万人增加60万人，北京市已经连续三年每年增加常住人口50万人以上。 （二）消费水平 2009年北京GDP达到11865.9亿元，比上年增长10.1％，按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到68788元（按年平均汇率折合10070美元），突破1万美元大关。 北京竞争楼盘 项目市场调研与分析 信息分析 项目市场调研与分析 信息 分析 北京房地产市场 因“新十四条”颁布，房地产市场暂时不稳定 人口、消费、市场规律决定房地产市场仍旧向前发展 北京居民消费情况 北京消费能力较强 人口居多，求大于供 竞争竞争楼盘 竞争楼盘各具特色和优势 价位相当 风格走向高端 项目SWOT分析 项目定位 SWOT分析 SWOT综述 优势一S 1、位置：稀缺地段，黄金位置，占据CBD 2、设计：多元化建筑生态，领衔魅力?百变人生 3、物业：世界顶级物业服务，升级人生享受 4、开发商有雄厚的实力与良好的市场名气 劣势一W 1、价格：因档次而局限群体 2、氛围：商业中心，生活难言轻松 机会一O 1、市场发展空间大 2、客户资源充足 3、区域内消费力较强 1、充分利用稀缺地理位置、良好的品牌形象对项目进行科学论证和规划设计； 2、准确把握市场需求，开发有竞争力的产品，制定完善的物业管理； 3、运用科学的全程营销策划操作。 1、加大公司品牌和形象的宣传力度； 2、为消费者制定合理的配套设施以及相关的产品服务。 3、引进高素质人才，增加市场竞争性。 威胁一T 1、同区域、大面积的项目居多且几乎同期开发，市场竞争异常激烈； 2、市场不确定因素多，楼盘销售情况不易准确把握，给营销带来了巨大的风险； 3、国家新政的颁布影响北京房地产的发展，新政刚颁布，市场还未稳定。 1、加强内部管理，努力提高企业盈利能力和抗风险能力； 2、充分利用资源优势，提高产品竞争能力； 3、合理控制资金使用，作好资金储备。 4、关注国家政策，与国家宏观调控同步。 1、充分利用公司员工人脉资源，改善公共关系; 2、加大市场营销力度； 3、加强企业内部的培训，提高学习能力。 4、充分了解国家政策，随时关注，并及时采取措施以避免市场不稳定带来的风险和损失。 主题定位 项目定位 （一）品牌定位 看得见的气度，看不见的阶梯 （二）产品定位 奢美尺度，城市的实用主义豪宅 （三）物业定位 世界顶级物业服务，升级人生享受 销售定位 项目定位 （一）价格定位 定价目标：快速回收资金、保证合理开发利润。通过提供高档产品、卖中上档的价格，给客户较高的超值感受，快速实现销售 定价方法：参考周边竞争楼盘价格、充分考虑户型、朝向、景观、升值空间等因素，一房一价，整体价格档次：23000元/平方米以上 销售定位 项目定位 （二）消费者定位 目标客户 共同特点 共同需求 商业成功人士，大型企业管理人员 （1）思想成熟，事业有一定成就； （2）经济收入比较丰厚 （3）有幸福美满的家庭，渴望更舒适的家居环境 （4）注重品牌，讲究生活质量，懂得享受生活 （5）交际圈广 （6）注重物业管理服务 追求高品质生活，讲究高生活质量，选择与自己身份地位、教育水平、年龄层次、消费档次、兴趣爱好相符合，同时也能让家人尽享生活乐趣的家园。 选择规划、环境、物业比原居住环境更好的住所。 私营业主、中小企业老板 公司白领、律师、政府公务员等 长驻北京的外来商人 综合分析：客户群定位在中级及以上阶层，有稳定收入，能够提供首付和每月的按揭款。对生活质量有一定追求，对住房质量、设计、规划等有较强的要求，这也正好与项目的规划设计相符。 推广思路 项目营销策略 通过媒体引导“看得见的气度，看不见的阶梯”概念，重新定义，并作为北京代表性楼盘 商业销售整体上滞后于住宅销售 项目在前期商业品牌形象推广上与住宅同时进行 CBD商业中心发展与住宅交房同时进行，项目招商提前进行，住宅交房时间后延，以便商业部分有充分的时间招商和准备开业，达到住宅交房时商业中心开业。 价格策略 项目营销策略 本项目的楼盘得分为假设条件下的得分，经测算，得分为15.3分，将得分套入公式，得出本楼盘均价为23000元/㎡。此价格与实地调查的均价22500元/平方米以上的价格十分相近。 原始数据 计算栏 序号 楼盘名称 楼盘得分（X） 楼价（Y） X×X Y×Y X×Y 1 万科蓝山 14.2 25000 201.64 625000000 355000 2 中虹·北京像素 14.4 23000 207.36 529000000 331200 3 中国铁建国