万科深圳东海岸商业街策划定位报告62页.ppt

第二部分 项目分析 万科东海岸商业街 一、基本资料 二、优势分析 三、劣势分析 四、发展机会 五、面临威胁 第二部分项目分析 万科东海岸商业街 基本概况 建筑用地面积 268483.5平方米 建筑覆盖率 小于等于15％ 建筑容积率 小于等于0.8 总建筑面积：约21万平方米 其中：居住（包括住宅、公寓、别墅）：19万平方米，共约2000户。 商业街对外部分约6800平方米，共26间铺位；会所俱乐部（室内）约3687平方米，共11间铺位。 本项目位于深圳市盐田区大梅沙片区西北，介于盐坝高速公路与周围的坡地间。距大梅沙、小梅沙海滨约1.5公里，西往深圳市区约30分钟车程，东往南澳约30分钟车程。 第二部分项目分析 万科东海岸商业街 商业街面积分布情况 第二部分项目分析 万科东海岸商业街 项目优势 梅沙片区是市级旅游度假区，是一个集休闲旅游度假、高尚居住及会议功能、滨海风光为一体的东部旅游服务基地。 实力发展商——万科品牌的后盾。 从建筑规划特点看，异地风情建筑特点，富含风情休闲商业氛围。 高尚住宅大社区成就高收入、高品味、高消费的客户群体。 全部为独立式临街店铺，便于独立经营，相互影响较小。 项目位处高速公路出口，位置优越。 第二部分项目分析 万科东海岸商业街 项目劣势 单位铺位面积大，目标商家有所限制。东海岸商业街小于100平方米的铺位仅有5个，200-300平方米的铺位仍有不少，有的甚至更大。 铺位内硬件不足，部分缺少独立上下水及排烟管道，不利于商家经营。 铺位不规则，人流交通组织可达性差，尤其二层铺位。 度假休闲物业，入住率低，常住人口少，消费客源不足。 项目位处地势高，周边人流非常少。 招商难度大，成本高。首先位置太远，货运成本高，商家意愿程度低。其次耗时长，从市区赶往东海岸至少半天时间。 第二部分项目分析 万科东海岸商业街 发展机会 盐田第二通道将于2006年底交付使用，打破盐田交通瓶颈，促使交通更为便利，有望扩大消费半径。 盐田第二通道的开通，同时也将可能使大梅沙一部分非常住人口转为常住人口，增加片区的消费需求。 大小梅沙游客充足，消费潜在市场非常广阔。据统计，大小梅沙每年旅游人数达400万人次以上，日均约13000人次，节假日高峰期可突破10万人次。 大梅沙片区将进一步完善规划，同时大梅沙的管理也正逐步完善，大梅沙整体环境将得到全面提升，吸引更多的游客前往旅游。 大小梅沙等东部片区房地产市场发展势头如日中天，随着房地产市场的开发，片区内居住人口也正在快速增长。 万科总部将迁往东海岸社区，进一步提升社区商务氛围，扩大消费市场空间。 第二部分项目分析 万科东海岸商业街 面临威胁 百仕达湖心岛项目将要启动，可作为酒店、旅游度假、商业用途，她的启动将对本项目形成极大威胁。 伴随着大梅沙片区房地产的开发，将有更多商业物业推向市场，增加市场供应量，而且有个别项目所处地段非常优越。 东海岸是深圳万科公司近年重点项目之一，也是万科公司开发第一个集休闲、度假、居住、会务的综合型项目。东海岸商业街的成功运做无疑将使东海岸整体项目锦上添花，全面提升东海岸及万科的品牌形象。 第三部分 策划定位 万科东海岸商业街 一、定位依据 二、市场定位 三、主题定位 四、业态规划 五、目标消费客户定位 六、消费力测算 第三部分策划定位 万科东海岸商业街 定位依据： 项目本身规划条件、物业自身特点 现场问卷调查结论分析 目标参考对象的调查分析 大梅沙目前商业状况及商业需求点 特色餐饮、娱乐行业有较强人气聚集力 各行业各种零售业态的租金承受力水平 将特定的自然景观与消费场所有机结合，制造消费氛围 第三部分策划定位 万科东海岸商业街 市场定位： 以餐饮、休闲、旅游、娱乐进行包装定位，形成富有特色及吸引力的综合性旅游渡假、饮食、娱乐、休闲文化于一体的商业文化中心。 万科东海岸具有许多独特的方面：临海、靠山、建筑风格优美等，同时为配合周边的旅游区规划、商业需求，及消费群的习性与特点，“东海岸商业街”在形像上一定要具有一个新的概念，新的特色商业，新的商业文化融入在其中 。 第三部分策划定位 万科东海岸商业街 主题定位： 以异族民俗风情为特色，以文化为内涵的风情商业街。 随着人们生活水平的提高，人们的消费品味愈来愈高，不再满足于购物、饮食等简单的消费功能，而是追求一种多方面感官需求。 引入少数民族风情，载歌栽舞，作为东海岸商业街的独有特色，如壮族的竹竿舞、蒙古族的篝火晚会等，喻歌舞于饮食娱乐中，吸引客户前来观看，逗留消费，体验一种全新的饮食消费文化。平常日由小规模队伍表演民族歌舞，节假日则组织较大规模的表演活动，同时让顾客深入参与，切身体验异族民俗风情。 第三部