江北城项目市场报告.doc

江北城项目市场报告 目 录 一、城市经济发展及城市辐射力研究 3 1、重庆经济背景 3 （1）宏观经济背景分析 3 （2）城市人口结构分析 5 （3）重庆市消费力水平特征 9 （4）未来经济发展方向 13 （5）城市经济背景分析小结 15 2、重庆市未来城市地位分析 16 （1）直辖市数据对比 16 （2）西部重点城市数据对比 20 （3）小结 25 3．重庆市未来的对外辐射力 25 （1）重庆城市规划 25 （2）重庆城市辐射力综述 28 二、重庆CBD发展潜力研究 29 1.重庆中央商务区规划前景 29 （1）重庆中央商务区（CBD）规划简介 29 （2）重庆CBD规划与经济发展水平 30 （3）重庆中央商务区产业规划 32 2.江北城CBD发展潜力分析 35 （1）江北CBD规划前景 35 （2）江北CBD配套实施规划 37 三、重庆各类物业类型综述 38 1.住宅 38 （1）主城各片区住宅市场概述 38 （2）住宅产品价格综述 39 （3）主城中心区域住宅产品开发情况 40 （4）江北城CBD建设中住宅的发展前景 41 2.酒店公寓、商务酒店 41 （1）重庆酒店业现状 41 （2）重庆酒店业产品综述 43 （3）酒店经营形式 44 （4）产权式酒店 45 （5）重庆酒店业的发展规划 46 （6）江北城CBD酒店业的发展前景 46 3.商务产品（含纯写字楼和商务公寓） 47 （1）重庆商务市场发展历程 47 （2）重庆的商务格局 49 （3）商务产品供需现状 50 （4）重庆市场甲级写字楼特征综述 53 （5）江北城CBD商务市场发展前景预测 53 4.商业 56 （1）重庆商业地产开发类型 56 （2）重庆市商业物业主要经营模式简述 57 （3）重庆各大商圈综述 57 （4）江北城商业市场发展前景预测 58 一、城市经济发展及城市辐射力研究 1、重庆经济背景 （1）宏观经济背景分析 国民经济快速、稳步增长 1998-2005重庆市国民经济发展状况（亿元） “发挥重庆特大城市的辐射作用，建成长江上游的经济中心。”这是中央对重庆市作为直辖市的直接定位，也是重庆人们为之奋斗近10年的战略目标。 在直辖市特殊的政治、经济权利的支撑下，重庆市的国民经济发展开启了其复兴之路，年均9.9％的增长率使得其城市经济在不到10年的时间里发生了翻天覆地的转变，2005年，重庆市国民经济取得经济总量比直辖翻一番、突破3000亿大关两大硕果，城市发展进入新的阶段。 由于“十五”期间打下了良好的基础，“十一五”起始年的上半年（2006年上半年），全市经济进入“起飞”阶段， 1-6月重庆市地区GDP达到了1468.12亿元，同比增长12.6％，成为直辖以来增长最快的半年，比全国平均水平高1.7个百分点，全市经济整体继续呈增长速度加快、运行质量较好、经济效益稳步提高的良好发展势头。 产业结构逐步优化，经济增长模式逐步蜕变 直辖以来，重庆市经济水平发展速度较快，产业结构得到了一定的优化，但由于第三产业发展以及第一产业比例萎缩较慢决定了重庆还是一个落后的农村直辖市。 1998年-2005年重庆市产业结构动态图（％） 作为老工业基地、西南工业重镇，重庆的第二产业一直占有重要的地位，直辖后其比重有逐步上升的趋势，在第三产业比重徘徊不前的情况下，成为第一产业比重下降的主要原因。可见，重庆直辖以后经济发展速度比较快，第二产业正在壮大，第三产业发展缓慢，第一产业比例萎缩。 固定资产投资稳步攀升，城市基础逐步完善 直辖以来，伴随着国家资金、政策上的支持，重庆市的直接投资取得了较为迅速的发展，特别是固定资产投资，发展速率几乎年年高于全国平均水平。这不仅保证了国民经济的持续高速发展，维持了社会前进的动力，同时，各项基础设施的建设也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的发展，使城市产业结构更趋于合理。 1998-2005固定资产投资及房地产投资发展状况（亿元） 社会固定资产投资由基本建设、更新改造、房地产开发投资及其他投资四部分组成。 从结构看，房地产开发投资比例自1998年连续增长后，于2001年达到24％左右，此后4年一直维持在这一水平左右，最高时达25.8%。这说明，近年来重庆的房地产开发投资所占比例处于稳定发展阶段，房地产投资在固定资产投资中的比例与城市发展阶段相对协调。 （2）城市人口结构分析 户籍人口稳步上升，总户籍的增长高于总人口的增长 1998-2005重庆市户籍人口状况分析（万人） 在城市总人口（户籍人口）的发展方面，随着重庆市城市发展的高速运行，重庆市总人口逐步增长，特别是在2002年以来，年均增长率约0.57%，高于同期全国的0.5%，一方面这主要是由于重庆市本身属于农村型大城市，农村人口基数大，加快了城市总人口的增长，另一方面，这也说