2008成都房地产市场年终回顾与2009年预测_98.docVIP

2008成都房地产市场年终回顾与200年预测 宏观经济运行情况 2008年前三季度，成都市实现地区生产总值2821.3亿元，比上年同期增长12.2%，增速比上年同期回落2.5个百分点。其中，第一产业增加值213.0亿元，增长4.4%；第二产业增加值1335.2亿元，增长17.1%；第三产业增加值1273.1亿元，增长8.8%。前三季度，成都市全社会固定资产投资完成2075.3亿元，同比增长24.1%。其中，基本建设投资增长38.1%，房地产开发投资增长14.2%。从前三季度社会消费品零售总额来看，成都以1184.3亿元位居中西部城市第3位，比上年同期增长19.9%。社会消费品零售额中，住宿餐饮业实现零售额225.3亿元，增长23.1%；批发业实现零售额160.0亿元，增长36.5%。前三季度成都市区居民人均可支配收入达12530元，同比增长15.6%。成都市农民人均现金收入6134元，同比增长1%。 数据来源：中国房地产指数系统（CREIS） 2008年1-11月，成都市区新增商品住宅面积1116.85万平方米，比去年同期下降21.44%。新增预售面积主要集中在1月、3月、4月和9月。5月份四川发生地震，不少楼盘的施工、销售都受到了影响，商品住宅的上市也放缓了脚步，新增预售面积明显下降。9月份成都举行秋季房交会，新增商品住宅面积重新突破150万平方米。 2、商品住宅交易面积同比明显下滑 图2：商品住宅交易面积对比 数据来源：中国房地产指数系统（CREIS） 2008年1-11月，成都市区商品住宅成交面积为599.15万平方米，比去年同期下降48.25%。去年9月末政府发布“第二套房贷”新政之后，成都楼市就开始逐步降温。今年5月份突如其来的地震让成都楼市雪上加霜。虽然震后市政府，但 数据来源：中国房地产指数系统（CREIS） 2008年1-11月，城市综合指数及各分类指数均呈现震荡下行的走势。11月，成都城市综合指数城市综合指数为1047点，比10月下降14点，环比降幅为1.32%；比去年同期下降48点，同比降幅为4.38%。分类指数中，11月中房成都住宅指数为751点，比10月下降14点，环比降幅为1.83%，较去年同期下降41点，同比降幅为5.18%；11月中房成都办公楼指数为1106点，较10月下降13点，环比降幅为1.16%，较去年同期下降85点，同比降幅为7.14%；11月中房成都商铺指数为3174点，较10月下降20点，环比降幅为0.63%，较去年同期下降40点，同比降幅为1.24%。 房地产开发经营情况 从房地产开发基本面来看，今年成都房地产市场受国家宏观调控政策和市场环境的影响比较明显。与去年同期相比较，2008年1-11月成都商品房市场开发投资额、新开工面积、竣工面积等供应类指标均保持增长；从销售类指标来看，销售面积和销售额均有不同程度的下滑。 1、房地产开发投资增速放缓，商品房销售额下滑 图4：房地产开发投资额与商品房销售额 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS） 2008年1-11月，成都市房地产开发投资继续保持增长，但增速有所放缓。1-11月，全市完成房地产开发投资829.24亿元，比去年同期上涨了4.6%。1-11月，商品房销售额552.56亿元，同比下滑33.4%，房地产市场比较冷清。 2、商品房竣工面积保持增长，销售面积同比下滑 图5：商品房竣工面积与销售面积 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS） 2008年1-11月，商品房竣工面积为612.97万平方米，同比增长5.9%。商品房供应不断增长，但销量却明显下滑。1-11月，销售面积为1115.37万平方米，比去年同期下降41.8%。销竣比为1.82，市场销售压力 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS） 2008年1-11月，商品房新开工面积1691.66万平方米，比去年同期增长10.8%，未来市场供应比较充足。在楼市萎靡的状态下，房地产企业拿地开发也更加小心谨慎，1-11月，土地购置面积为241.02万平方米，同比下降了37.5%；土地开发面积为248.32万平方米，同比增长了2.3%。 4、商品房空置率增大 由于空置率的算法有多种，本文采用的是：空置率=空置面积/报告期近三年竣工面积的和。 图6：商品房新开工面积 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS） 从上图的空置率可以看出，成都商品房空置率在1998~2000年呈逐步上升状态，2000年达到了近几年的最高值11.28%，2000年之后，由于市场需求的增加，空置率开始逐步回落，但从2007年以来空置率有上升的趋势。2008年1-11月，商品房空置面积为208.35万平方米，空置率为7.60%。 四、房地产企业运行状况 1、