2008广州房地产市场年终回顾与2009年预测_99.docVIP

2008广州房地产市场年终回顾与2009年预测 中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网 宏观经济环境分析 根据前三季度数据显示，广州1-9月GDP为5921.66，同比增长12.1%，增速同比继续回落，但与上半年相比有所加快，第三产业仍是经济增长主要动力。1-9月人均可支配收入为19229元，同比增长12.3%，增速环比也有所加快。1-10月累计，城市居民消费价格总水平同比上升6.6％，继续呈平稳走低趋势。从9、10月数据可见，三季度广州经济发展相比上半年有所加快，但由于受国际金融危机及全球经济增长加速等因素影响，10月进出口额增长有所放缓。而从社会零售品总额情况来看，1-10月社会零售品累计同比涨幅仍达两成，可见国内市场需求依然旺盛，全年广州经济总体仍保持平稳增长。 商品房市场行情 1、商品房交易情况 1-11月，广州十区商品房新批量为841.07万平方米，同比增长12.52%；广州十区商品住宅交易量为630.11万平方米，同比下降38.23%。1-11月商品房供销比为1.33，其中住宅供销比达1.48。 上半年商品住宅交易量持续低迷，到6月才首次突破60万平方米。尽管7-8月交易量仍在60万平方米以上，但9月再度回落。10月交易量更降至35.83万平方米，尽管11月回升至50万平方米以上，但1-11月各月的交易量均同比下降。 而2008年商品住宅新批量则持续走高，其中下半年随着大批新盘上市，住宅新批量继续上扬，7月和9月新批量超过90万平方米。从1-11月情况来看，相比于上半年，供需之间的差距有所缩小，但供大于求局面没能改变。 2、商品住宅价格走势 从1-11月广州商品住宅交易价格走势来看，第一季度均价有所回落，4月价格再度过万，5月楼价开始回落。下半年随着大量郊区盘入市及楼盘打折促销，6-8月楼价持续回落。9月均价更降至8244元/平方米，回落于去年7月前水平。到10和11月，随着中心城区新盘交易量的增加，楼价再次回升至9000以上。总体来讲，楼价处于下降趋势，但仍维持高位水平。从最新公布的数据显示，目前广州市的房价与工资收入比值为10.2 3、中房指数走势 2008年上半年，广州住宅指数波动区间在1667-1673之间。1月和2月住宅指数有所回落，3月和4月指数有所上扬，5月后指数再度回落。进入下半年，住宅指数持续下降，8月后降幅更持续扩大，11月广州住宅指数降至1571，跌至去年7月水平。从近23个月住宅指数走势来看，住宅指数由2007年1月的1385点至2008年11月的1571点，上升了186点，涨幅为13.43%。 4、保障性住房情况 2008年广州大力推进保障性住房建设，在完善和实施新的住房保障制度后2145套经济适用房在建的经济适用房项目总建筑面积接近87万平方米。 房地产开发经营情况 1、供求情况 1-11月，广州商品房竣工面积638.78万平方米，同比上升4.85%。从竣工面积走势来看，竣工面积在1-7月涨幅保持在4成以上，但到8月后，累计涨幅迅速回落至一成左右。到9月累计涨幅更不足一成，10月涨幅更不足3%，11月累计涨幅约为5%，可见下半年现房供应量明显大幅下降。而从销售面积来看，前11个月销售面积持续呈现下滑，下半年同比降幅有所减小，但到11月累计降幅仍达26.60%。 2、土地开发购置情况 1-11月，土地购置面积185.52万平方米，同比下降26.32%；土地开发面积182.76万平方米，同比下降13.76%。回顾今年土地市场拍卖情况，截至12月16日，随着花都和番禺地块顺利出让，今年土地拍卖划上句号。全市十区共出让住宅用地1宗，规划建筑面积万平方米。份额显示，二手成交份额略大于一手：其中，二手商品房交易登记面积占房屋交易登记总面积的52.7%，二手住宅占所有住宅交易登记总面积的47.0%。1—8月仅成交套 当地房地产企业运行状况 2008年随着房地产市场进一步萎缩，开发商经营也受到较大考验。2008年包括恒大、富力等大型开发企业都曾被一度指经营状况出现隐忧。其中恒大年初为上市，斥资41亿元竞买2008年以来“地王”。开发商在高峰期拿了，资金链紧张一些小开发商。大开发商，没有机会拿地市场逆转逆的财政政策和适度宽松的货币政策中央出台的十条措施促进房地产市场平稳健康发展正确引导和调控房地产走势。国务院宣布多项支持楼市措施，支持房地产开发企业合理融资需求等措施需求方开发企业会迎来一轮“洗牌”年商品住宅用地的供应总量由年初制定的2.5平方米公里调低至1.8平方公里增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设2009年，广州将建设经济适用住房1.5万—2.4万套，建筑面积达到100万—160万平方米经济适用房中小户型、中低价位普通商品房第二套普通自住房优惠标准减免住