营销部职责全程手册.doc

一、市场营销部的职能定位 根据房地产市场环境以及公司的发展，市场营销部主要有四大职能：分析、计划、执行、控制职能。 1、分析职能 ???? 实现营销各个环节前后的市场分析，为产品定位、销售策略以及部门和公司的决策提供依据。 2、计划与控制职能 ???? 加强营销各环节的计划与控制：通过对公司项目的市场定位环节（产品定位）、营销策划环节（项目CI、广告、推广）、销售环节（价格、销控、销售情况）、后期服务环节（客户满意度测量、客户服务）的控制，加强总公司的监控作用，减少项目公司在操作上的问题，减少错误发生的机率。 3、执行职能 ?? 促进企业品牌发展：规范集团公司的对外形象宣传，通过项目环节控制来统一项目公司对外宣传的品牌形象，深化企业品牌形象。 ? 提升企业无形资产、建立品牌效应 二、营销总部的发展目标 ? 营销总部的发展目标是建立科学的营销运作管理模式，为参控股项目公司提供专业的意见与建议，并做好控股项目公司的营销计划及控制，建立成为拥有一支专业的、有市场竞争力的房地产营销代理队伍的项目营销管理中心、企业品牌发展中心。 市场营销部是公司的重要部门，主要负责项目市场调研、产品定位、销售、宣传推广、品牌管理、售后服务等具体工作。 架构： 第三章 各部门的工作职责: 项目部是营销部的核心部门，集项目市场调研、策划与销售于一体的综合性部门，实施对项目的整体运作，是项目争取市场，赢取市场，实现预期经济效益的重要部门。根据自身实力，一个项目部可以跟进一个或多个项目。具体工作包括：项目的前期工作，如市场调查、策划报告以及产品研究等各方面工作的完成，项目推广销售的具体意见及执行，项目推广宣传的跟进，项目销售的管理工作等。 策划部 营销策划是市场经济环境下物业的营销策略及计划，是物业营销成功的关键，是项目争取市场，赢取市场，实现预期经济效益的重要手段。营销策划管理是营销部的重要工作内容之一。 （一） 策划工作由公司主管营销工作的营销总监主管，策划部分别由负责市场调研、销售策划、广告推广等工作的人员组成策划队伍，具体工作由策划经理分管负责，并向营销总监负责 （二） 以《项目营销策划总体方案》为指引，根据项目在各个阶段的实际情况及拟推售产品所具有的特性，制定当期项目的宣传推广方案，方案中应包括以下基本内容，并应视实际情况作出增加或调整。 当前市场的综合分析； 前期项目的销售结果及基本分析； 项目现状及已售物业剩余单位情况和尚未推出物业情况； 项目优劣势分析； 项目所针对的目标客户群及其消费心态； 项目竞争对手楼盘及其特点及推售策略； 项目的阶段性销售目标及宣传推广计划和费用预算； 项目销售策划工作部署。 　　此方案由负责该项目的策划经理撰写，内容必须具有科学的数据统计分析和研究预见论证、缜密的策划推广思路、严谨的具有充分把握的操作可行性，最终以低投入高回收的经营策略，确保该方案具有可操作性。在此方案形成的同时，将确定所销售单位的楼价系数方案，随之完成销售价目表、付款方式、购房须知、装修标准、按揭须知、认购书、项目销售手册、商品房买卖合同标准版本等一系列有关项目销售的资料。 （三）、按照宣传推广方案中宣传推广思路，选择合适的企划公司参加招标，选择的原则是该公司对市场应具有敏锐的触觉，对项目具有全面的认识理解，具有独特宣传推广创意，且设计意念、效果新颖，合作诚意诚恳与信誉良好。 　　最终评定企划公司的原则以其对项目的宣传推广所制定的一套完整的可执行思路，并具体从以下方面考核： 平面广告以平面设计稿的效果； 影视广告以创意、分组镜头效果、配乐、旁述的效果； 户外宣传同样以平面设计的整体效果、宣传效果力度的标准作为评定的依据； 考核其收费标准及服务质量，最终通过审核评议，确定企划公司及合作的形式，该项工作由策划部经理具体负责，营销总监初步审定后，报项目总经理、营销中心总经理最终审定后确定企划公司。对于企划公司在以后的具体工作，策划部经理应进行严格的监管，确保最终的设计制作效果、质量、以及能准时地交付使用，力求透过有效的宣传，达到预期的目标。 （四）、对于每一期推广所确定的具体操作方案、有效促销活动，应采取缜密的措施加以控制完成，并确保最终的结果圆满完成。 （五）、在进行项目每一期推售前，应编写一份《项目销售手册》，主要内容包括以下方面：（应根据项目的实际情况作出内容的增减） 市场分析： 区域现状分析； 周边项目及竞争对手分析； 区域供应量及需求量方面特点； 目标客源情况； 项目周边环境分析。 项目优劣势分析： 项目总体简介； 项目的优劣势分析； 项目的劣势分析及对应的策略解释。 项目理解： 项目的总体规划特点； 项目的建筑设计风格特点； 项目的产品特点、优、缺点分析； 项目的园林设计特点； 项目的综合配套情况； 地盘包装（售楼部、示范单位）。 项目的