上海万科战略规划（2007-2008）.ppt

我们未来获取项目的主要手段将是二级市场的合作和并购，特别是对于金色类产品，这种需求尤其迫切。 供应总量：07年供应1500公顷，08－10年平均每年供应1222公顷 按照《集团07年投资资金管理办法》规定，区域明年可用于新项目发展的资金额度远不能满足上海公司投资要求，拓展资金渠道是07、08年投资工作当务之急； 前 言 市场洞察 能力分析 变革策略 实施计划 28.36% 34.29% 17.42% 19.93% 目标产品线 面积比例 33.72% 18.80% 22.73% 11.54% 13.21% 2165 730 407 492 250 286 总计面积 （万平米） 四季Town 城花City 金色Golden 高端 总计 50万以下 15.57% 407 50-80万 29.57% 32 418 80-150万 20.48% 59 191 150-300万 34.38% 75 211 300万以上 目标产品线 金额比例 别墅面积 （万平米） 公寓面积 （万平米） 市场成交 (05/10-06/9) 通过对05年10月至06年9月的上海市场成交情况进行研究，我们发现： 虽然“富贵之家”的客户比例仅为8.2%，但其对应的高端产品的面积比占到总价50万以上市场成交总量的20%以上（金额占有率达到35%以上）； 总价50万以下的市场不是我们关注的主要市场 在高端、金色产品中，别墅产品的比例占到了25%左右； 第二层面：客户 产品 投资 前 言 市场洞察 能力分析 变革策略 实施计划 通过对05年10月至06年9月的上海市场成交情况进行研究，我们发现： 对应中高端客户的“高端”、“金色”产品系列去化速度较理想，高出Town系列10个百分点； 78.8% 78.4% 79.4% 69.1% 高端 Golden City Town 数据来源：金丰易居市场统计 从市场总量及供求情况来看，我们应重点关注“高端、Golden、City”三类产品； 第二层面：客户 产品 投资 前 言 市场洞察 能力分析 变革策略 实施计划 50~80万 80~150万 150~300万 300万以上 12.89% 67993.65 63109.66 4883.99 Town 45.46% 239790.04 164852.19 74937.85 City 28.04% 147917.69 87801.04 60116.65 Golden 13.61% 71765.15 28856.27 42908.88 高端 面积比例 总计 （面积/平米） 06年至今 （面积/平米） 05年 （面积/平米） 上海万科成交 我司05、06年的产品线分布较合理，Golden、City比例较高； 产品线分布导致了我司比较均好的经营业绩表现； 高端产品比例低于市场平均水平，导致我司在溢价能力等方面落后于专注高端市场的竞争对手； 第二层面：客户 产品 投资 前 言 市场洞察 能力分析 变革策略 实施计划 50~80万 80~150万 150~300万 300万以上 9% 9% Town 10% 15% City 15% 18% Golden 18% 22% 高端 08年预计净利率 现有净利率均值 上海市场 从市场洞察的结果来看，07~08年上海市场的总量和供应结构将基本保持稳定； 土地价格的上升、税收等调控措施的推进，将导致行业利润率的总体降低； 第二层面：客户 产品 投资 提升“高端”产品的面积比例，达到15%的市场平均水平 保持公司销售净利率，适当提升“Golden”系列产品面积比例，达到25% 控制“City”、“Town”产品总量，以操作“City”为主。面积比例不超过40% 08年客户选择的原则： 前 言 市场洞察 能力分析 变革策略 实施计划 4.91% 7.3% 10.9% 20% 8 9% 四季 8.10% 25.5% 34.2% 40% 6 10% 城花 8.00% 32.7% 29.2% 25% 5 15% 金色 5.00% 34.5% 25.7% 15% 3.5 18% 高端 预估市场份额 净利润比例 销售额比例 面积比例 单项目年销售面积 销售净利率 理想项目组合： 客户选择结论（解决方向）：上海万科未来主流客户将为 富贵之家 、 望子成龙 。由于客户类型与产品线无法精确对应，初判上海万科未来客户构成为：富贵之家——20%； 望子成龙——50%；社会新锐——15%； 健康养老——15%; 贡献利润 贡献效率 第二层面：客户 产品 投资 公司口销售净利率15% 前 言 市场洞察 能力分析 变革策略 实施计划 第二层面：