房地产基础知识.ppt

一、了解房地产 房地产，即房产与地产的合称。房地产是随着人类存在就出现，属于历史产物。房地产市场是我们近代才蓬勃发展的行业。我们先来了解一下中国特定环境下房地产的起源。 中国房地产市场的历史是与中国二十世纪七十年代末的改革开放同步进行的。第一阶段：房地产萌芽期（1991年之前）　　早在1978年，中国房地产已经开始了相关的理论研究，同时启动了房地产开发的准备工作。　　在1987年，深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面，带有实验性质。随后，在广州也出现了类似的情况。中国房地产萌芽于南国热土，并开始向全国逐步渗透第二阶段。 第二阶段：房地产爆发期与平稳期（1991—1997年） 1991年到1992年，是中国房地产的爆发期，特别是邓小平视察南方 以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方 沿海城市。当时的情况是：谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个 暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要 结果，不管过程；其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂，哀鸿遍野 。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地 产由此进入相对平稳的发展期。 第三阶段：房地产活跃期（1998—2002年） 第四阶段：房地产调控期（2003—至今） 从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”，央行严控房贷的121文 余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003年以来，中国房地产 宏观调控政策不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一 种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号 ，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此 步入新的发展阶段。 二、了解房地产市场 房地产市场，分为一级市场、二级市场和三级市场：(1)一级市场指 被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市 场。 (2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、 出租，称之为二级市场。 (3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租 及抵押。 三、认识和熟悉房地产 下面，我们进入今天的主题，认识房地产这个专业领域，从各方面来 学习房地产的专业知识。 商品房：指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 商品房的结构主要有哪5种：钢结构、钢混结构、砖木结构、砖混结构、框架结构。 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。 骑楼：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。 架空房屋：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。 架空通廊：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。 围护结构：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用，如墙、栏杆等。 日照标准：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。 结构面积：是指房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。 套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。 容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化覆盖面积：所有植被垂直投影面积的总和。 面积配比：指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。 房型配比 ：指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。 阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。 准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 居住组团：指一般被小区道路分隔，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 商住住宅：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。 别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。 跃层式产品：住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。 复式产品：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。 错层式住宅 ：是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。 商品房综合验收合格：指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。 空鼓：空鼓是指基层、砂浆层、砖体间粘贴不牢，或是水泥砂浆密实度不够导致的内空现象。 地基：建筑物下面直