石家庄建国路项目调研与策划报告.pdf

建国路项目 市场调研与策划报告 建国路项目市场调研与策划报告 目录 前言 第一部分 市场环境调查 一、 项目周边环境 二、 项目所在区域环境 三、 现阶段房地产市场大环境 第二部分 市场供需状况调查 一、 市场需求调查 二、 市场供给调查 第三部分 消费者购房心理调查 第四部分 周边竞争项目调查 第五部分 调研总结 一、石家庄历年经典项目回顾及启示 二、项目市场定位及户型建议 三、项目形象定位及SLOGAN建议 四、项目价格定位建议 五、项目开发节奏及风险分析 六、项目经济指标测算 前言 众所周知，房地产是一个朝阳产业，它拉动着60多个相关产业的发展，是国 家财政收入的重要来源，但同时房地产业又是一个高利润的行业，一般来说，开 发商一个项目下来，利润少则千万，多则过亿甚至以十亿计。在如此高的利润之 2 下，使众多的资本涌入了这个广阔的市场，经过多年的进步与发展，房地产市场 与地产行业正在向着专业化和精细化的方向发展，同时一些盲目的进入与扩张也 招致了高风险的来临。风云变幻的地产形式令众多的开发商进退维谷。 在地产市场上我们经常看到这样的局面，有的项目开展的风声水起、红红火 火，而有的举步维艰、销售不畅甚至出现烂尾的现象。虽然项目的失败各有各的 原因，但我认为主要还都是以下两个原因造成的:一是开发商只重视后期的销 售，而忽略了前期的定位。如果一个项目定位准确，销售肯定是水到渠成，即使 是销售的人员差点，大不了销售的慢点或利润少点，但是可以弥补的，只是“外 伤”而非“内伤”.可一旦是前期的定位失误，即使你有再好的销售人员也是卖不 动的。销售业内有这样一句话就是只有卖不出去房子的人，没有卖不掉的房子。 我认为这是不正确的，销售人员在项目成功的过程中只能使外因，定位的准确与 否才是项目成功的关键。就像让再优秀的汽车销售人员到村证的小区销售奔驰 车，肯定是没有结果的。二是开发商只热衷于炒作概念，而忽视了客户的真正 需求。“企业成功的关键就是认真研究目标客户群的需求与欲望，然后比竞争对 手更有效果与效率的满足消费者”。房地产有着位置的固定性与不可移动性的特 性，项目一旦动工基本不能在做修改，从户型到景观，从建筑形态到外观形象， 我们前期必须认真的去探索目标客户的消费心理，他们喜欢什么就去建设什么去 迎合他们，为后期的顺畅销售打好坚实基础。因此我们必须认真分析目标客户群， 包括他们的喜好、偏好、行为、价值观，以及影响他们的社会文化与亚文化。 以上我们论述了前期工作的重要性，我们需要对市场进行深度的剖析与透视， 找到切入点；我们需要对项目进行反复的咀嚼与思考，发现其特有的气质；我们 需要对目标客户群进行详细的调研与分析，找到最能触动他们心弦的东西。这必 须要靠详尽的市场调研。即对房地产这种特殊的商品，从市场上采集大量的数据 与资料，然后对资料进行收集、整理、记录、分析，最终得到我们想要的东西， 有助于项目成功的一手资料。给项目的决策者提供决策的依据，帮助他了解市场 信息、把握市场动态，紧紧握住市场的脉搏，作出准确科学的市场判断。 市场调研是一个十分辛苦的过程，要求参与人员不怕辛苦，意志顽强。我 们已经做好准备，相信我们的辛苦工作一定能够为您的决策贡献一定的力量！ 第一部分 市场环境调查 3 一、 项目周边环境 项目位于中华大街与友谊大街交口西南角，地处桥西区核心地段，属图书批 发市场商圈覆盖范围，商业繁荣交通便捷。小区由七栋高层围合而成，住宅配套 商业可售面积共计约10万平米，同时小区还配套大块的公共绿地与一所幼儿园， 大大提升了项目的品质。项目周边自然环境和人文环境皆十分优越，裕西公园、 时光花园及青银湿地公园环绕四周，尽享公园中的绿逸生活；河北师大、河北经 贸大学、河北医科大