封开汇龙湾小区一期全程策划方案.doc

汇龙湾新城 项目策划及销售执行策划书 第一部分：项目综合简析 一、项目背景 封开·汇龙湾新城项目位于国道321线封州二路与贺江二路中间，与新建成的新行政中心大楼紧紧相邻。该项目用地初始状态是一片98多亩的山地。 项目紧邻国道321线，由于项目本身地理位置和项目周围属新兴开发区，我们暂定封开·汇龙湾项目的诉求点为：“汇龙湾新城·颠峰之作”。 汇龙湾新城项目位置是新兴的开发区域，项目所在地又被称为“封开的县城淹没区”，周围较为荒芜，周边生活配套十分落后。汇龙湾新城项目的市场定位基于此上等原因，我司建议倾力打造在当地最为高品位的理想人文社区。 二、区域内商品房供应量及空置率统计 汇龙湾新城位于贺江二路，我司在市场调查过程中，将其主辐射范围界定为封开县江口镇之内，周边辐射范围界定为封开县周边县镇，并依据区域内商品房的售价把市场调研项目分为两类： 1、旧城区目前没有新建的商品房，只有少量经包装过重新出售的私人楼； 2、新城区有多个待开发的楼盘计划，都在321国道开封段两边，而本项目是本地最规模开发的楼盘。 从调查结果表面，封开县旧城区楼盘，新区楼盘及未被调查的项目，市场住宅空置率预计都高达商品住宅开发面积的30%。本项目规划总建筑面积为12万平方米，目前正处于建设一期阶段，周边各方面生活配套较落后，而相对目前购买力薄弱的市场环境而言。本项目已面临着非常严峻的市场考验。 三、区域房产建设展望 预计项目周边短期内将不会新推出较往年档次高、规划面积大的楼盘，明年的市场竞争就不会加强；价格仍然是大部分楼盘占领市场的突破口；新建楼盘注重社区环境的营造，大多数以绿地面积大、绿化率高为卖点，其次，消费者因购房访问楼盘次数的增多，加之报纸不断对购房的相关政策和购房技巧的报道，消费者地产知识和购房经验逐渐成熟，对价格、环境、交通、景观、朝向、户型、升值等多方面因素要求更高。 四、项目综合评估 经过我司多位市调人员及策划师对汇龙湾新城综合评估，以封开地区经济情况、本项目入市价格、地理位置、单一户型设计等方面分析，本项目面临市场淘汰的风险相当大，因此，针对上述情况我司作出一系列调整建议，对症下药改变目前所处的劣势，为贵司在本项目上争取最大的利润。 第二部分：项目的投资分析 一、汇龙湾新城项目的概况 项目名称：汇龙湾新城 发 展 商：广东省封开县开创房地产开发有限公司 项目地点：汇龙湾新城位于贺江二路（一面为321国道，一面是西江，距旧城区2.3公里,仅5分钟车程。） 占地面积：98亩 总建筑面积：12万平方米 开发情况：第一期已动工 建筑结构：框架结构 层数：多层、小高层 主力户型：110--130平方米 建工日期:2006.6 销售情况:未预售 二、S W O T 分析 优势： 1、汇龙湾新城的主力户型计为10-15万元左右，符合中、低层次及新生消费者的购房需求； 2、封开地区公务员数量不断增加而且呈现年轻化趋势，而这一高层次消费群体有可能成为汇龙湾新城前期内部认购的主力消费群体； 3、汇龙湾新城的开发加快了周边生活配套完善速度，从而形成更成熟的区域市场。 4、汇龙湾新城自带底层商铺，可定项吸纳诸如美容美发、快餐店、网吧、服装行等服务性行业的业主购买本项目。 5、小区通过崭新的规划设计，以楼盘的品质、绿化、管理为卖点，形成一个规划上错落有秩、设计上新颖独特的封开县内目前最高标准的住宅小区。 劣势： 1、封开房地产重点区域的向东偏移，使本项目的价格和升值潜力很难在短期内有所提升。 2、从市场调查报告中显示，住宅地理位置是封开人购房消费的首要选择，而80%被调查人认为汇龙湾新城所在的地理位置未如理想。 3、本项目紧邻水泥厂，有一定程度的环境污染及工业噪音污染。 4、周边市政配套不齐全，生活、购物不方便，生活配套设施完善所需建设周期较长。 5、销售队伍的专业程度及经验方面十分缺乏，没有全套针对性强的营销策略。 6、户型单一，不能满足不同层次、对住房面积需求不同的消费者。 7、公交车及中巴不能到达本项目，日常交通出行十分不比便，消费者看楼亦不方便。 8、楼盘前期没有进行市场调查及整体营销策划工作，价格定位、户型设计、营销策略均缺乏市场数据支持，对于后期销售工作较为不利。 机会： 1、目前封开县及周边地区暂时没有同等规模的高素质小区，因此本案树立“新城”的高档次小区形象吸引封开的地区高端客户群。 2、如本项目一期销售理想，同时生活配套方面得到一定程度上完善，对于二、三期楼盘开发及销售大有裨益。 3、目前封开地区楼价远低于广东地区总体楼价水平，外来经商人士在该地区置业压力小，有望吸纳部分外来人士购房。 威胁： 1、本项目位于受西江水浸 三、项目核心竞争力 价格优势+形象优势+广告创意+渠道营销+策略优势＝核心竞争力 第