赣州市嘉逸花园营销策划案.doc

嘉 逸 花 园 一、前言； 二、赣州房地产市场总分析； 三、2005下半年赣州楼市预测分析； 四、项目概况； 五、项目的SWOT分析； 1、嘉逸花园项目其优势分析： 地段优势：位于赣州新城区中心龙骨区域，紧邻市政府地理位置得天独厚。 周边大环境：由于紧邻市行政办公区域、黄金广场、黄金时代、天际华庭等大型小区，将来会显现出巨大的人气居住氛围，从而形成新型的城市人口集中居住地。 周围及内部小环境： A、区内精致的园林，生活环境小而不杂。 B、与森林公园相隔，空气清新、视野开阔。 C、与黄金时代一路之隔，甚至房屋风格颜色的相近，有融入小而不失大势的群体化特点优势。 D、经典、现代、实用的户型设计，适合不同业主的需要（选择）。 E、借助与黄金时代小区同一个物业管理公司的概念，享受安全、周到、贴心的物管。（详解见《推广策略章节》） 2、嘉逸花园项目其劣势分析： 周边大环境来看（劣势）： 其一、四周楼盘众多，且大型、完善，具有胜我的独特竞争优势，竞争十分激烈和白热化。 其二、由于新城区是赣州今后的城心，虽是众所周知，但要真正名符其实，还尚需时日，目前仍然居住人气不足。与老城区相比，还有很大的距离。 其三、商业氛围不足就更是显而易见。业主暂不能从现实实际中感受新城区的新功能、新生活、新气象。 周围及内部小环境来看（劣势）： A、竞争劣势：因周边大型小区的竞争对比，嘉逸在规模档次、硬件设施配套、上更显不足。 B、环境劣势：相隔之公园的美好生态环境也未真正完善，周围景观不到位。 C、居家心理：新城区属长远规划区域，正处于萌芽建设、施工期，居住环境受施工中噪音、粉尘、配套设施开挖的影响，居住环境在中短期内不容乐观。 D、地段劣势：虽从大环境上看不错。但从小环境上看，实际上嘉逸在地段位置上不邻新区最大主干道--长征大道，与黄金时代、天际华庭相比略显次之。 3、嘉逸花园项目“机会”分析： 嘉逸花园地处赣州新城中心地段，具有很强的房产升值潜力，地理位置无疑是今后热销最大的机会理由。 处在赣州房地产仍未饱和状态下推出这样的小、精、全的楼盘，同样具有很大的市场消化（需求）空间，给嘉逸的销售带来了一定的机会。 赣州房地产以往主要以地段和新楼即渴（可）原始概念来满足消费层，而今赣州房地产正处于地段和以人为本概念相结合的发展初期，此时的嘉逸花园正符合这一要求，也是推出的黄金时间段。 4、嘉逸花园项目“威胁”分析： 周边大型楼盘对嘉逸挤压是最大的威胁来源，消费者在楼盘比对下，很容易被大型楼盘的综合魅力所吸引。 相邻楼盘，特别是黄金时代售价从1600元/平米起，其均价为1800元/平米，作为水南新城区及赣州市大型成熟小区来讲，价格不算高，在价格上对嘉逸的销售冲击也不容忽视。 六、目标客户群；根据以上各项分析及嘉逸花园自身的情况，我们预测将来目标客户群分为以下几类： 一般性中低收入层公务员；（预计占10%） 支持理由：次阶层人员购买主要是考虑工作方便，就近工作。加上收入的因素，不求贵全，但求实用方便，选择此类小区的可能性更大。 老城区的收入中等工薪阶层；（预计占30%） 支持理由：老城区现有大量居住在85—95年时段建设楼房内的家庭，收入渐有少量积蓄，对于起点高而全的大型楼盘又负担不起，但又渴望变革更原有劣质居住环境，更换欲望强。 地区各县的中高收入阶层（包括了来赣经商的中小城市商人阶层）；（预计占40%） 支持理由：由于生意、小孩教育、领导灰色资产转移等的需要及产生，这一类考虑的主要是今后发展潜力大、价格适中地段的物业为方向，往往是赣州房地产的购买主群体。 安家在赣州，且出外打工的中上收入阶层；（预计占5%） 支持理由：这一类具有两大特点，其一是最终需要回赣州落户安家。其二是在收入充裕的基础上考虑房产增值投资。 近期准备新婚需要购房阶层；（5%） 支持理由：人口众多的家庭，处于两代自然分隔状态，急需结婚用房，这一阶层无论积蓄多少，虽按揭成份大，但具有必须的购买需求。 其它阶层；（10%） 支持理由：市场不可预计阶层。 七、推广策略； 主导思想：“两眼才是活棋” 主导思想的诠释： A、由于嘉逸花园的自身特质：小、精、全。但同时又受周围大型楼盘巨大打压的形势下。我们分析，必须走好两步棋。 其一，借助紧邻大型楼盘的独特的有利位置，做到投入小见效快事半功倍的高效率推广。因周围的大型楼盘在赣州本身就具有了很高的知名度，而恰恰这正式我们可利用的宝贵资源，站在它们的前提下，略做宣传，相信能很快在购买层中提高记忆度，也为购买层在看楼时提供了就近参考的机会。同时除预计消费层外，还可直接分解周边大型楼盘的看楼群，售楼部的参观率。 B、通过独有且适合自身的反其道宣传手段，在外部大环境中造势。如：广告牌、宣传册、媒体炒作等。 八、项目的定位； 建议主推语： --