房地产行业策略-从业绩估值双升到规模增长.ppt

中信证券研究部 陈x 二OO九年九月 从业绩估值双升 到规模增长 房地产行业策略 * 曾经: 我们看好行业的逻辑 我们曾经看到： 销售回暖,但新开工和投资暂未跟上,供不应求,流动性又奔腾而下。 最后价量齐增,业绩和估值水平均向上变动。 从08年底发起“地产反冲锋”到2月份在深圳“融冰”，从3月份关注供求错配的时滞到4月初预言“土地盛宴”。08年10月-09年6月，我们历经政策、销量、投资三次大辩论、大转折、大机遇、大决战，坚定看多，并把99%的时间都配置到对行业的强烈推荐上去。 * 年度回顾 (1/3) 时间 研究报告 报告原文 （或活动内容） 阶段性核心逻辑 2008年10月23日 房地产救市的最亮一枪 11-12月销售环比恢复50% 政策已经转向，投资者已经过分悲观，打破对行业资金断裂的担忧 2008年11月27日 地产反冲锋 我们认为，行业应该能够走出8/9/10月份最低迷的销售，逐步走向下一个房地产销售的小高峰 　 　 建议投资者以货币政策为主线，注意行业未来反转的契机，在萧条市道中迎接地产股的反冲锋 2008年12月3日 2009年策略报告 目前情况和政府保增长和就业的居心相背离，（支持性）政策出台顺理成章 　 　 政府会源源不断推出稳定房地产市场的政策。 * 年度回顾 (2/3) 时间 研究报告 报告原文（或活动内容） 阶段性核心逻辑 2008年12月30日 破解供应疑团，暖冬超配地产 市场对年报悲观预期过度反映，担心一季度房价压力，对行业基本面过分悲观。 政策是有效的，房屋销售必然见底反弹，供求关系会好转，打破存货压力的迷思 　 　 存货难言供应压力，供求关系改善的曙光已经出现 2009年1月21日 危机中的转机 我们相信随着货币政策于2009年一季度得到有效贯彻，房地产企业资金压力将得到缓解，房价将出现稳定的趋势 　 　 商业地产趋势悲观 　 　 （房地产）行业估值水平也会得到提升。 2009年2月下旬 深圳“融冰之旅” 大规模联合调研万科、保利、金地、招商和华侨城，介绍投资者关注销售回暖 2009年2月24日 修补失落的盈利模式 基于扩大内需，拉动投资，确保经济增长的政策目标，行业曾经失落的盈利模式正在得到修补 * 年度回顾 (3/3) 时间 研究报告 报告原文（或活动内容） 阶段性核心逻辑 2009年3月24日 宝贵的时滞 2009年上半年是最宝贵的房地产股投资时段。 热销不是终点而是起点，行业开发投资恢复，特别是地价上涨，能带动资源重估 　 　 投资相对于销售的时滞成为了地产基本面恢复的最重要推手 2009年4月7日 畅享房屋热销，畅享拿地机会 随着房屋市场热销，开发企业资金链恢复，各公司补充新的土地储备可能性越来越大。 2009年4月14日 销量急增，行业新生 目前行业正处于本轮周期最后一次大分歧的十字路口。攻守兼备，蓄势待发。 2009年5月上旬 上海杭州“信心之旅” 大规模联合调研滨江集团、新湖中宝、保利地产、本地商业银行和政府机构，建议投资者关注开发商信心回暖 2009年5月4日 从房屋销售嘉年华到土地盛宴 我们预计此后开发企业会扩大新开工和新增土地储备，土地市场复苏在即，这将化解当前行业的估值压力， * 今天：逻辑有变化 房价上涨一致预期打破,反而有利于销售速度保持,企业的毛利率和周转率不至于下降太多。加速拿地，不断提升的新开工面积和开发投资增速则显示行业的参与者将加速扩大规模。再融资和宽松的货币环境为规模扩张提供了资金基础。 一方面销售无法价量齐增，行业告别了黄金时代，难重复上半年行情。但另一方面规模的增长，货币环境稳定和销售速度正常都决定了行业在下半年仍有投资机会，个股尚可选择。 * 接受正常的销售量 二手 北京 二手房 杭州 二手房 深圳 二手房 天津 二手房 * 接受正常的销售量 一手 北京 上海 深圳 杭州 * 接受正常的销售量 一手 8月份的年度对比 （平米） * 规模增长来自何处 从拿地，到开工，到销售和结算规模的增长，再加上资本市场支持下的市场分额提升。 * 加速供地和加速拿地 加速供地几乎是唯一的，既可以扩大投资，又能够平稳房价的手段； 而开发企业资金情况的好转也允许其加速拿地。 * 土地市场的价量齐增 上海 杭州 北京 深圳 * 扩大新开工和投资 房地产开发投资单月增速预测 房地产新开工面积单月同比增速 商品房销售面积单月同比增速 商品房销售面积 房地产开发投资 商品房新开工 9月 31.5% 25.6% 37.4% 7872 3745 8127 10月 33.7% 33.2% 74.6% 7684 3529 6995 11月 38.2% 36.3% 80.0% 7966 3631 7124 12月 46