经济师资格考试中级《房地产专业知识与实务》讲义6-8章.doc

经济中级《房地产专业知识与实务》讲义－06章 第六章　房地产投资项目不确定性分析【本章说明】　　■ 本章是09年大纲新增加的一章，将原来房地产投资项目经济评价中的关于不确定分析的部分，和原来单独的第五章房地产投资风险分析合为一章，内容进行了大幅度的修订。　　【主要内容】　　房地产投资项目不确定性分析概述　　房地产投资项目盈亏平衡分析　　房地产投资项目敏感性分析　　房地产投资项目风险分析 　　 第一节　房地产投资项目不确定性分析概述 　　　　1.不确定性和不确定性分析的概念　　■ 不确定性　　☆ 由于各种因素的变动与预测能力的局限，使得项目经济效益的预测值与实际值之间产生偏差，称为投资项目的不确定性　　■ 不确定性分析　　☆ 通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性　　■ 不确定性分析的种类　　☆ 盈亏平衡分析（只用于财务分析）　　☆ 敏感性分析（可用于财务分析和国民经济效益分析）　　☆ 风险分析（可用于财务分析和国民经济效益分析）　　2.不确定性分析的意义　　■ 有助于投资决策的科学化　　■ 有助于加强项目的风险管理和控制　　3.房地产投资项目的主要不确定性因素（八方面）　　■ 土地取得成本　　■ 建筑安装工程费等费用　　■ 租售价格　　■ 开发周期　　■ 融资成本　　■ 空置率　　■ 经营成本　　■ 投资收益率 　　 第二节　房地产投资项目盈亏平衡分析 　　　　1.盈亏平衡分析的概念及基本原理　　■ 盈亏平衡分析概念　　☆ 通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，又称为量本利分析　　■ 目的　　☆ 找出保本点（利润为零时）　　☆ 找出临界点（利润为某一水平时）　　■ 种类　　☆ 线性盈亏平衡分析　　☆ 非线性盈亏平衡分析　　■ 基本原理　　☆ 全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分　总成本＝固定成本＋变动成本　　☆ 建立成本、产量和利润三者的数学模型　利润＝销售收入－总成本－税金　　☆ 求取保本点或临界点　　2.固定成本与变动成本的分解　　2.1 概念　　■ 固定成本　　☆ 在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本　　■ 变动成本　　☆ 凡成本总额与生产量总数成正比例增减变动关系的成本　　■ 混合成本　　☆ 虽然也随产量的变动而变动，但不成比例　　☆ 将混合成本中的变动成本和固定成本两种因素分解出来，再分别划入两种成本中去　　2.2 固定成本与可变成本分解的方法（三种方法）　　■ 费用分解法　　☆ 按投资项目的成本按科目一一列出，对成本进行逐项目分析　　■ 高低点法－求出单位变动成本　　☆ 首先利用公式求出单位变动成本v 　　　　☆ 可变成本＝单位变动成本×产量　　☆ 总固定成本＝最高或最低时的总成本－对应的可变成本　　■ 回归分析法　　3. 线性盈亏平衡分析方法　　3.1 线性盈亏平衡分析的假设条件　　■ 销售收入和成本为产量的线性函数　　■ 产量等于销售量，当年生产的产品当年销售出去　　■ 产量变化，单位变动成本不变，总成本费用是产量的线性函数　　■ 产量变化，产品售价不变，销售收入是销售量的线性函数　　■ 在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变　　■ 按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品　　3.2 盈亏平衡点的计算　　■ 图解法（看线性盈亏平衡分析图）　　☆ 横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出　　☆ 画出固定成本线（一条平行于横轴的线）和可变成本线（一条通过0点的斜线）　　☆ 将固定成本线与可变成本线合并为总成本线　　☆ 画出销售收入线　　☆ 销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量　　☆ 盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小　　■ 数学计算法（五种表示方法）　　☆ 用产量或销售量表示盈亏平衡点BEP（Q） 　　　　☆ 用产品单价表示的盈亏平衡点BEP（P） 　　　　☆ 用生产能力利用率表示盈亏平衡点BEP（%） 　　　　☆ 用销售额表示盈亏平衡点BEP（B） 　　　　☆ 用单位产品变动成本表示的盈亏平衡点BEP（V） 　　　　【记忆方法】记住基本公式，需要哪种盈亏平衡点表示方法时，直接进行数学运算 　　　　3.3 盈亏平衡分析的评价原则　　■ 盈亏平衡点越低越好，BEP（V）除外　　☆ 盈亏平衡点值低，说明项目抗风险能力强　　☆ 盈亏平衡点值低，说明项目能取得较好的经济效益