2008年中国房地产行业资金报告.doc

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2008年中国房地产行业资金报告 委托研究  课题组成员:钟伟 魏伟 王静  内容提要  1.我们估计,2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元,较2007年负的资金缺口有明显的改变,房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。但是资金供求存在缺口,不意味着对行业进行注资就能够解决行业内存在的问题,房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。   2.我们对2009年的房地产市场有两种预测,中期调整和短暂调整。如果2009年房地产遭遇中期调整,那么资金缺口将达到9290亿元。如果2009年房地产遭遇短暂调整,那么资金缺口将达到4925亿元,短暂调整意味着房地产市场在2009年末有可能出现明显复苏,中期调整意味着2009年仅仅是行业调整的第二年,调整仍将延续更长时间。如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势,那么房地产行业陷入中期调整的可能性更大。   3.我们认为2008年下半年将是地价和房价均面临显性化下行压力的初始期,销售放缓和销售利润下滑不可避免。考虑到行业调整的主要压力来自需求空缺,然后才是资金紧缺,因此我们对以单纯注资的“救市”方式持否定态度,注资无法解决需求观望和行业调整的根本问题。 图一:2003年至今宏观经济走势  资料来源:国家统计局   经济的减速主要来自于两个方面:投资的减弱和出口的减少。从影响GDP的“三驾马车”的情况来看,扣除掉物价因素后,消费保持在12年以来的最高增速上,但居民实际收入增长放缓,以及房市和股市的严重低靡,使得消费难以继续告诉增长。投资实际增速已处于10年平均水平之下,外贸实际增速则处于10年来相当糟糕的状况。2008年下半年开始,经济下行压力明显增加。另外,美国的次贷危机所引发的全球性的经济衰退已经开始显现,2009年,欧洲和日本经济有可能增速低于1%甚至陷入衰退,中国经济在创下2003-2007年持续五年平均10%以上的高速增长后,可能步入一个较长周期的景气下行通道。 资料来源:国家统计局 房地产商的第二大资金支出是土地购置,2003年以来,国内土地的供给量基本稳定,在每年4亿平方米的水平波动,差距不是太大。然而,土地价格却是年年上涨,哪怕是根据官方数据简单推算,到2008年上半年,土地储备规模也已超过3.2亿平米,楼面地价的购置价格也已上升到1100元/平方米以上。 图十一:土地交易量和土地价格指数 资料来源:国家统计局 2007年,房地产商购买土地的投入已经超过4000亿元,2008年上半年则超过了2100亿元。 另外,商业银行贷款的本金支出和利息支出也是房地产商的重要成本之一。从房地产商的资金结构来看,有75%的资产来自于负债,每年偿还银行的本息是房地产商重要的资金支出项。下表显示了开发商的贷款本息偿还压力。 图十二:房地产商贷款应付本金和利息 资料来源:国家统计局 注释:房地产商应付本金计算方法为当期前3-5年贷款的三年平均值;房地产商应付利息为当年开发贷款存量和当年人民银行3-5年贷款的乘积。 最后,房地产商在经营中的税收支出也是一部分重要的支出,在房地产企业经营业务不断扩大的背景下,税收支出的金额也越来越大,到2007年税收支出已经接近2500亿元。 图十三:房地产企业税费 资料来源:国家统计局 综上所述,房地产的资金支出主要包括房地产投资、购置土地、应付本金和利息以及应付税费等几个方面。2007年,房地产商的支出达到一个顶峰,从2008年上半年的情况来看,增速有所放缓,但支出还在继续增加之中。 (三)房地产资金缺口历史分析 从房地产资金流出的情况看,从宏观统计数据可得,2003-2007年,开发投资占房地产企业资金流出的比例最高,5年基本稳定在68%-69%,贷款本金偿还所占比例一般在16%-18%,购买土地资金占比约11%-13.5%,税收所占比重较小。但这并不一定符合房地产企业的实际情况,至少从微观上运用上市公司的样本试算时并非如此。 从房地产资金流入的情况看,2003-2007年,开发贷款的占比一般在20%左右,而自筹资金的占比在30%-33%,最大的部分是其他资金,其中包括了定金和预付款,个人按揭贷款和土地转让收益,占比达到46%-50%,其中的定金和预付款占比达到30%-40%,这三部分资金基本上涵盖了房地产企业的资金流入情况。外资所占的比重一直都比较小。 表一:房地产企业资金周转情况分析 2003-2007年房地产行业的资金缺口情况尚不明显,2007在房地产市场景气度极好的年度房地产企业的资金供给甚至大于需求,2006年资金基本处于平衡状态,而2003-2005年的资金略有供给缺口,全行业的资金供求局面一直偏紧。 图十四:房地产商资金缺口情况 资料来源:国家统计局 从2003-2007年的情况来

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