居住规划与房产投资.doc

第9章 居住规划与房产投资 单项选择题(以下各小题所给出的4个选项中，只有1项最符合题目要求) 1．居住规划主要包括( )。 Ⅰ．租房 Ⅱ．购房 Ⅲ．换房 Ⅳ．房贷规划 Ⅴ．房产投资 A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅴ B．Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ、Ⅴ C．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ [答案] C 2．房涯规划是指在配合负担能力的调价下，根据______的改变而进行的______。 ( ) A．生涯阶段；房贷规划 B．生涯阶段；换房规划 C．生命周期；房贷规划 D．生命周期；换房规划 [答案] B 3．在给客户进行住房消费支出规划时，首先要确定客户的需求，理财规划师在帮助客户确定其购房需求时应遵循一定的原则，下列对这些原则的描述错误的是( )。 A．够住就好 B．有多少钱买多大的房子 C．无需进行过于长远的考虑 D．了解客户所在地住房公积金管理中心的相关规定 [答案] D [解析] D项属于理财师对客户作住房规划时所必须了解的情况，但并不是遵循的原则。 4．关于购房与租房的决策因素，下列说法错误的是( )。 A．同一标的物可租可售时，不同的人可能会在租购之间做出不同的选择，一般使用年成本法与净现值法来做出购房与租房的抉择 B．在一个固定的居住期间内，根据租房及购房的现金流量，比较两者的净现值较高者为划算 C．租房与购房何者划算，牵涉到拥有自宅的心理效用与对未来房价的预期，购房者可期待房产增值利益，而租房者只能期待房东不要每年调高房租 D．以自住而言，购房者的使用成本是首付款利息成本、房屋贷款利息与住房维护成本，而租房者的使用成本是房租与房租押金的利息成本 [答案] B [解析] B项中，在一个固定的居住期间内，应将租房及购房的现金流量折现为现值后，比较两者的净现值较高者为划算。 5．净现值法和内部报酬率法都是有用的分析工具，在进行简单财务模型分析时，下列选项中可用做净现值法的折现率的是( )。 A．借贷的利率及风险贴水之和 B．借贷的利率或自有资金的机会成本利率 C．自有资金的机会成本利率及风险贴水之和 D．自有资金的机会成本利率、借贷的利率及风险贴水之和 [答案] B 6．下列有关租房的缺点的说法中，错误的是( )。 A．有非自愿搬离的风险 B．无法按照自己的期望装修房屋 C．无法运用财务杠杆追求房价差价利益 D．强迫储蓄累积实质财富 [答案] D [解析] D项强迫储蓄累积实质财富属于购房的优点之一。 7．李龙目前面临购房还是租房的选择：①租房，房租每年48000元，押金4000元；②购房，总价100万元，自备首付款20万元，可申请80万元贷款，20年期，房贷利率为 7%。按年等额本息方式还款，假定房屋维护成本为6000元/年，押金与首付款机会成本率均为4%(房屋的维护成本及贷款还款均期末支付)。如果未来房价不变，根据年成本法，那么李龙应该做出的选择及理由为( )。 A．购房，因为购房的年成本比租房的年成本低21840元 B．购房，因为购房的年成本比租房的年成本低8800元 C．租房，因为租房的年成本比购房的年成本低21840元 D．租房，因为租房的年成本比购房的年成本低8800元 [答案] C [解析] 租房的年成本=48000+4000×4%=48160(元)；购房的年成本=200000÷4%+ 800000÷7%+6000=70000(元)；因此，其将会选择租房，年成本可降低21840元 (70000-48160)。 8．张林林目前面临购房还是租房的选择：①租房，房租每年60000元，押金5000元；②购房，总价100万元，自备首付款30万元，可申请70万元贷款，20年期，房贷利率为 7%。按年等额本息方式还款，假定房屋维护成本为8000元/年，押金与首付款机会成本率均为4%(房屋的维护成本及贷款还款均期末支付)。如果张林林打算居住5年，5年后房价将涨至120万元。根据净现值法，假定贴规率为4%，那么张林林应该做出的选择及理由为( )。 A．购房，因为购房的净现值比租房的净现值高54385元 B．购房，因为购房的净现值比租房的净现值低140587元 C．租房，因为租房的净现值比购房的净现值低54385元 D．租房，因为租房的净现值比购房的净现值低140587