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商品房销售合同细项 商品房销售合同成立需要的条件 • 购房者在购买商品房时，需要与开发商签订商品房销 售合同，对买卖双方各自的权利义务起到监督、保护 的作用。那么，需要满足什么条件商品房销售合同才 能成立呢？主要有以下五个条件： • [1]卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房 屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。 • [2]买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年 人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民 不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法 定代理人代为进行单位买房者如需购买私房的须得到 有关机关的批准。 • [3]房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。 房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思 必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、 胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情 况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订 损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属 于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误 解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变 更合同。 • [4]房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利 益，也即合同的内容必须合法。如果购房者通过划拨 取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使 用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国 家，否则不得买卖。 • [5]房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。 房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律 规定办理房屋所有权转让登记和土地使用权变更登记 并公证。 不慎丢失房款收据及购房合同怎么办 • 一般来讲，分两种情况： • 第一，如果购买的是期房，并且没有办理房产 登记的购买者可以到当地（县级以上）人民政府 房地产管理部门和土地管理部门查询。根据我国 《城市商品房销售管理办法》的规定，商品房预 售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售 合同，预售人应当在签约之日起30 日内到上述两 部门办理登记备案手续。如果购房者能及时办理 产权登记，自然也就不必担心因丢失合同和收据 所造成的不便。根据《城市房地产开发管理暂行 办法》“预售的商品房由购买人在结算之日起30 日 内到县级以上房地产行政管理部门及土地管理部 门办理房地产权属登记手续” 。 • 第二，如果购买的是现房，应当针对房屋买卖合同，我国采 取登记制度，即房屋买卖合同须办理房屋过户登记手续方为 有效成立。未经登记的，法律不予保护。若能按照法律规定 程序操作，就杜绝了因不慎丢失所带来的隐患。 • 如果您的情况不属于以上两种情况，可以采纳以下建议： • 首先，向开发商说明情况，与开发商协商解决，重新签订 购房合同，并就所支付购房款事宜要求开发商出示相关证 明，记着要加盖财务有效章以便查询。 • 其次，倘若不幸与无信誉可言的开发商遭遇，可以设法就 所购房屋的细节问题与开发商另行签订补充协议，并注明补 充协议与原合同具有同等法律效力。在补充协议中可以隐讳 地提到原合同主要条款和已交购房款等事宜，这样就可以起 到与原合同应有的作用。 • 当然了，为了防患于未然，还是建议购房者不要无故地随 身携带合同和交款凭证原件。若须办理相关房产手续，可以 先将所有资料复印一份　使用复印件有时一样能独当一面， 这样丢了原件还有复印件做底牌，能够在以后通过法律或其 他途径解决争端时提供凭证，防患于未然。 面积误差是如何产生的 • 1.图纸测算和现房测量由于测量对象实体不同可能 会产生误差。购房人在购房时（主要指期房）拿到 的面积叫“预测面积”，它主要是测量单位根据图纸 得来；而购房人在入住时拿到的面积叫“实测面 积”，是由测绘单位在项目竣工以后实地测出的。 这样，从图纸到现房，本身就出现了产生误差的环 节。 • 2.开发商在施工过程中可能会修改图纸，这可能 会造成原始预测面积与实测面积较大差