贵阳项目综合分析报告终稿.doc

广嘉地产贵阳项目 综合评价分析报告 星彦咨字[2005]G0506-3 目 录 第一部分 贵阳市简介 3 一 贵阳市介绍 4 1. 总体概况 4 2. 贵阳市中心城区 7 3. 地理位置、气候 7 4. 城市定位 7 5. 城市发展规划 8 6. 小结 10 第二部 经济环境及生活结构研究 11 一 贵阳市宏观经济研究： 12 1. 贵阳市宏观经济背景 12 2. 贵阳市宏观经济总量、增量、经济结构分析 13 3．贵阳市产业结构、国民经济贡献、外贸与利用外资情况 14 4. 贵阳市产业经济 15 5. 固定资产投资与房地产投资 16 6. 贵阳市经济在贵州省的地位 17 7. 小结 17 二 贵阳市居民生活结构研究 18 1. 贵阳市人口结构与消费结构比例 18 2. 城镇居民生活结构研究 19 3．城市居民就业与在职职工收入情况 20 4. 贵阳市消费结构变化及特点 25 5. 小结 27 第三部分 片区及项目介绍 28 一 龙洞堡”片区简介 29 1. 片区概况 29 2. 片区定位 30 3. 片区发展规划 30 4. 片区发展前景 30 二 项目简介 31 1. 项目位置 31 2. 地形地势 32 3. 项目SWOT分析 33 4. 项目综合评价及发展战略 37 第四部分 方案优化及经济评价 38 一 项目分析说明及用地、技术、经济指标 39 1. 项目说明： 39 2. 项目用地指标 39 3. 项目技术指标 39 4. 经济指标 40 5．成本测算结果： 42 6. 价格预期 43 二 优化计算 44 1. 项目定量计算模型 44 2. 计算结果 45 3. 结果分析 46 三 方案建议 46 四 项目经济评价 47 1. 投资估算及收入预测 47 2. 动态分析 51 3. 财务分析 52 4. 项目风险及防范建议 54 附表 55 1. 资金运用计划表： 55 2. 销售收入预测表 55 3. 资金来源与运用表 56 4. 项目现金流量表 56 第一部分 贵阳市简介 一 贵阳市介绍 1. 总体概况 1.1 贵阳市简介 贵州省位于中国西南云贵高原东部，贵州省省会，政治、经济、科技、教育、文化中心中国古代以山北为阴，山南为阳。“贵阳”因城区位于内贵山之南而得名。古代贵阳盛产竹子，许多地方以竹命名，因“竹”与“筑”谐音，故贵阳简称“筑”。东、南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。土地总面积8046平方千米，占全省面积的4.56%。市区面积2403平方千米，建成区面积128平方千米2002年末，全市总人口340.44万人，其中非农业人口160.33万人，占总人口的47% 。少数民族共有37个，占总人口15.4%，其中布依族、苗族占少数民族人口总数的71.3%。贵阳市现辖云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区、清镇市、开阳县、修文县、息峰县10个区县（市）。航空 外部公路交通：贵（阳）黄（果树）、贵（贵阳）遵（遵义）、贵新、贵毕（贵阳至新寨和贵阳至毕节）公路等8条高等级出境公路，321和210国道经过贵阳。目前已形成以市区为中心，呈放射状分布的公路网络，四通八达，建立了西南腹地与沿海城市的联系，促进西南地区经济的发展。 城区公路交通 贵阳城区新建的道路、桥梁60多条，总长50多公里；建造功能不一、造型各异的立交桥、平交桥、高架桥及人行天桥20多座。如今已形成东西三横、南北三纵的现代立体交通网络。贵阳中心环线建设，它将使贵阳城区公共交通系统变得更加通畅快捷。 2. 贵阳市中心城区 贵阳市中心城区由云岩区与南明区两区组成，又叫“中心两城区”。建设用地约40平方公里，集聚了市区65%以上的人口与就业，由于受城区地形和用地限制，人口密度与土地开发强度较高，居省会中心城市前列。 3. 地理位置、贵阳市位于贵州省中部的云贵高原东斜坡地带，地处东经106°07′至107°17′，北纬26°11′至27°22′之间。属东部平原向西部高原的过渡地带，平均海拔1250米地形地貌多样，海拔高，纬度低年平均气温14.7oC夏季平均气温21.9 oC，冬季平均气温6.6oC，常年相对湿度80%，年平均降雨量1200毫米，日照时数1354小时，无霜期270天。冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长具有亚热带湿润温和型气候的特点贵阳城区由中心区及周围八个片区组成，形成“众星捧月”的空间布局形态。各片区之间充分利用自然地形形成环城林带，严格保护片区之间的绿色隔离带，强化“山中有城，城在有山”的城市特点。中心区是规划区的核心实行“退二进三”“退二进绿”的发展战略，调整产业结构，强化政治、商贸、金融、信息、文化艺术、科技、旅游服务等职能