重庆市鲁能中房策划方案建议书.doc

前 言 为了全力做好重庆鲁能园区前期策划，我司为此专门成立了专案组，并整合社会资源优势，从而使本建议书更具科学性和可操作性。 在策划过程中，我司认真分析，准确研究了重庆市房地产状况及发展趋势，结合本项目自身资源优势及各种外部影响因素，依据“以人为本”及“可持续发展”之规划建筑理念进行本项目起步区的相关策划。同时，我司亦充分考虑了起步区既能低成本启动，又可有力促进整个园区的土地增值。 我司深信有能力在策划方面充分配合贵司，通过重庆鲁能园区的开发，进一步加深鲁能品牌的知名度和美誉度，同时也能为贵司带来可观的经济效益。  第一章 项目简介 鲁能园区位于重庆市北部城区东部，被五童路分割成溉澜溪片区（50公顷）和龙头寺片区（55公顷）两大部分，总面积约105公顷 。园区连接五里店老城区与规划新城区，是北部城区东区的起步区；五童路连接渝中区、江北区、渝北区和北部新城区，是重要的交通枢纽。园区东北方为重庆市规划的交通枢纽，除占地2250亩的江北新客运站外，还有两路规划中的轻轨控制中心、34条线路的公交中心和重庆市最大的深水港货运客运码头。 目前，该片区控规已经重庆市政府批准，在此基础上，重庆鲁能开发（集团）有限公司为高标准建设好鲁能园区，进行了概念性规划设计招标，新加坡工程集团以先进的理念脱颖而出。其设计方案主要概念要点如下：55公顷地块将以居住为主，围绕溉澜溪水系和南侧龙头寺公园建设高档园林式住宅小区，并配套部分商业用地；50公顷地块除在高点配套部分高档居住用地外，围绕新溉路和五童路交汇处的园区入口配套中心广场、五星级酒店和大型购物中心等商业设施。园区将建成L形商业街，将55公顷和50公顷居住区与商业区有机连接起来。但由于种种原因，该概念性规划设计尚未进行深化，可操作性不强。  第二章 市场分析 重庆市房地场市场分析 1、重庆市场述 市场分析 市场竞争更加激烈，从最初的价格竞争品质竞争新材料、新技术的广泛应用提升了物业的档次，以及社区配套设施逐渐完善，房屋成本有所增加，因此价格将有所升高商品房住宅价格预计将不会出现大的变化 表一 1995-2000年重庆房地产市场投资额状况表 表二 1998年-2000年重庆房地产区域市场投资分析 表三 2000年重庆市房地产区域市场投资额和销售面积表 表四 1995-2000年商品房销售面积和销售额对比表 2）重庆市房地产市场需求分析市场需求分析 周边商业配套设施不齐全； 消费习惯引导不够； 开发商素质参差不齐； 概念重复炒做； 楼盘品质类同； 五里店潜在消费者和原始消费者有所分散。 市场前景预测 开发热点有所，由于北部新城片区的大量开发投入，分散了当地的原始消费者数量，销售已经开始减缓；B区 总户数 主力户型（套数） 一室 二室 三室 四室 五室 跃层 金科花园 1300 400 600 华新都市花园 1664 150 700 70 南方-上格林 1000 300 300 江南山水 380 120 120 120 创新绿色家园 400 40 200 120 天骄俊园 800（一期400） 300 80 皇冠东和花园B区 200 300 佳华世纪新城 2600（一期1400） 300 500 长安华都 1800（一期400） 340 东海福苑 506（一期224） 40 40 注：以上为调查数据，统计户型为各楼盘的主力户型下划线为总供应量 从上表分析：区域竞争物业供应的物业的户型中，以二室到四室为主，其中二室和三室最多，其次为四室及跃层。 5、五里店区域面积分析 表八 区域竞争物业的面积供应情况表 项目名称 主力面积（平方米） 一室 二室 三室 四室 五室 跃层 金科花园 75-89 118-139(139) 华新都市花园 82 96-118(118) 122-130 139-220 南方-上格林 81 96-108 145 150 江南山水 93-125 125 130-140 创新绿色家园 51 89 123 150-210 天骄俊园 130-140 200-500 皇冠东和花园B区B区业名称： A、物业简介125亩，规划建筑面积23.3万平方米，它是以高层电梯公寓为主的住宅小区8?幢业名称：业简介C、物业缺点 毗