重庆市綦江购物中心营销战略全案.doc

第二部分项目商业部分分析建议 项目分析 一、投资分析…………………………………………………………………………………………………6 1、商业环境 2、商铺投资特点 3、商铺投资者 二、项目SWOT…………………………………………………………………………………………………9 项目优势（Superiority） 项目劣势(Weakness) 项目机会点(Opportunity) 项目威胁点(Threat) 三、项目综合分析结论………………………………………………………………………………………13 项目定位 一、综合目标群体定位………………………………………………………………………………………14 1、投资者定位 2、消费者定位 二、项目营销定位……………………………………………………………………………………………16 商业规划及产品提升 商业规划定位…………………………………………………………………………………………21 项目概念定位 项目零售品消费者定位 项目经营理念 项目功能定位 项目经营模式定位 项目商业规划 经营商品及价格定位 项目经营策略定位 项目经营管理原则 二、项目提升…………………………………………………………………………………………………29 （一）软件提升 项目概念提升 项目经营提升 专业管理公司的介入 （二）硬件提升 主力商家的引进及分层主题商场的设置 完善的硬件配套设施 第四篇 项目营销执行策略 项目整体运营模式……………………………………………………………………………………32 销售实施策略…………………………………………………………………………………………34 1、五点一线整合攻击手法营销策略 2、项目营销渠道策略 营销价格策略 三、品营销时间段划分及策略…………………………………………………………………………37 1、项目形象的树立——蓄水期 2、项目形象的拓展——开盘期 3、项目形象的确立——强销期 4、项目形象的完善——持销期 四、广告策略………………………………………………………………………………………………42 1、广告传播方式 2、广告时间段划分和诉求重点 3、项目市场形象推广 4、广告营销费用建议  第一篇 项目分析 一、投资分析 1、商业环境 以綦江现有的商业状况及消费结构来看，现有商业业态普遍滞后，需要得到全面的调整。 从商品结构、购物环境、商场形象甚至楼层分布来看，綦江现有各大商场均缺乏准确的定位和固定的客户群。 现有代表性商业—万代商场、重客隆超市、巨龙商场、海晨百货，业种有并存状态，传统百货商品重复雷同、无产品特色且无市场价格标准。 綦江市场环境发生改变后，这种局势显然不能迎合社会及购买力的进步。 在对整个商业市场进行分析后，结论如下：谁填补了大型综合购物中心--流行百货、超市、主题商场、专业店、专卖店的空缺，谁就可以在綦江商业市场独领风骚。 2、商铺投资特点 A．商铺投资的稳定性特点投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短而商铺的租约通常为至3年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。 商铺增值的特点商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值正所谓无价。 商铺投资回报率较高 与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。商铺的投资潜力目前在国内，商铺投资的概念全面普及，与住宅的价格之比还远不到成熟市场的，可见商铺价格还有较大的上涨空间。商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动。 商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。 商铺市场的热点可能在盘盘一方面要具有较高的素质，另一方面，发展商还应具备灵活的市场应变能力和高超的推广策略。商铺作为买家的经营用地，具有增值价值，同时又存在的经营成本回报率的风险。因此，具有长远眼光的