天地源·橄榄湾营销执行报告.ppt

天地源·橄榄湾营销执行报告（9月-12月） 2006-08-25 报告思路 1、营销目标 一期房源配比 2、竞争分析 现住房情况：以租房为主，部分住公司宿舍 购房意向：近1-2年有购房意向的比例很高 园区客户数量：主力以经验技术人员为主，均为工作2年以上左右，2-3年为一个买房更替周期 置业区域：看好湖东，对湖东未来的发展充满信心，置业首选湖东；湖西房价太贵，无力承受 承受总价范围：40-60万 需求房型：80-90平米二房、120平米以下三房 客户特征：实惠、理智 获取楼盘信息的主要途径为：户外广告、网络广告、朋友推荐； 对于团购：希望可通过工厂的福利委员会组织的团购获得购房优惠； 交通抗性：对天地源所处区位认为交通不便利 注重优惠：对于小数量的优惠、打折等十分注重； 3、营销策略 3、营销策略 4、策略机制 附录： 《天地源·橄榄湾媒体投放计划》 《寻找橄榄人活动执行方案》 《市区售楼处风格建议》 《销售物料准备表》 随后我们将提交 《卖场分展场方案》 《房展会活动方案》 《价格方案》 开盘前，提供以下文件 《选房方案》 《价目表》 《开盘活动方案》 THE END 【销售服务策略】 客户转化 解决成交 综合服务人员 目的：树立项目形象，给客户良好的购房体验，形成口碑传播 时间：2005.11.1到位（世联） 服务内容：1、针对律师、保险、公正、备案、抵押登 记、催 款等一系列按揭手续提供一条龙服务 5、报告回顾 竞争策略 客户策略 品牌策略 树形象：颠覆传统，独树一帜 造话题：大事件，全城轰动 抢市场：多渠道推广＋创意媒体，抢夺既定客户群 蓄水策略：多渠道、广蓄水 逼定策略：多节点营销、价格策略 维系策略：客户联谊 营销口碑：创造第一口碑 现场展示：树立第一展示 三大营销策略 推广策略 现场展示 销售策略 解决客户上门 积累客户上门量 上门量转化为有效客户 有效客户转化为购买客户 橄榄湾营销策略 营销策略机制 重要度 紧急性 户外广告牌 现场销售中心、阵地包装 市区销售中心 阶段媒体计划执行 9.10-10.15“寻找橄榄人活动” 现场销售物料 大卖场分展场 网络交流平台建设 VIP卡发售 影视宣传片 物业管理公司确定 寻找橄榄人后续活动 《客户通讯》 DM直邮 产品推介会 新闻发布制度 算价、选房 综合服务人员 橄榄人VIP精英计划 厂区团购计划 附件 天地源橄榄湾媒体投放计划 寻找橄榄人活动执行方案 销售物料准备表 营销总控图 备注 【营销推广策略】 解决上门量 积累客户数量 媒体资源整合 媒体投放——详见《媒体投放计划表》 苏州日报（特殊版面硬广） 户外、网络 苏州日报（特殊版面硬广） 户外 苏州日报（特殊版面硬广） 户外、网络 苏州日报（特殊版面硬广） 户外、网络 主流媒体 电台、电视台 橄榄精英VIP计划 第四阶段（12.1-12.31） 网络 解读橄榄湾 第三阶段 （11.1-11.30） 电视 橄榄湾盛大公开 第二阶段（10.1-10.31） 电台 寻找橄榄人 第一阶段 （9.1-9.30） 辅助媒体 推广主题 阶段划分 确认时间：8月28日 重要程度：★★★ 紧迫程度： ★★★ 【营销推广策略】 解决上门量 积累客户数量 渠道资源整合 DM直邮、派单 目的：目标客户精准投递，扩大蓄水渠道 完成时间：2006年9月底 投放区域：1、湖西东港新村 2、湖西CBD核心区域（派单） 3、东环路沿线老公房 4、软件园、研究生城 5、园区工厂福利会 初稿提交：9月8日 确认时间：9月15日 完成时间：9月18日 重要程度：★★★ 紧迫程度： ★★★ 【营销推广策略】 解决上门量 积累客户数量 渠道资源整合 短信拦截 目的：进入园区范围者皆能收到短信，扩大项目 影响力 完成时间：2006年9月底 投放区域：1、西至东环路 2、东至唯胜路 3、南至新机场路 4、北至苏虹路 移动联络：9月8日前 使用时间：9月15日 重要程度：★★★ 紧迫程度： ★★★ 【营销推广策略】 解决上门量 积累客户数量 渠道资源整合 卖场分展场 目的：园区客户日常生活必光顾点，客户拦截 完成时间：2006年9月15日至11月底 展场地点：欧尚入口处 展场形式：1