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第六章 土地金融 一、土地金融概念 金融是以银行为核心的货币资金的融通,泛指与货币流通和银行信用有关的一切经济活动。土地金融是以土地抵押权为担保的、土地资金的筹集、融通等一切信用活动的总称。  土地融资通常要求土地作为抵押物为其债权作担保。土地是银行最优良的抵押担保品, 能最大限度地保障债权的安全。 二、土地金融的特点 1. 土地金融是有担保的金融 土地金融属于长期信用,因此要以土地进行抵押为融资提供担保。担保包括人的担保(即信誉担保,具法律效力)和物的担保。 物的担保,就是以特定的财物为借款人债务的履行作担保,当债务不能履行时,债权人有权行使该担保物权,无论债务人是否还负有其他债务或是否将该担保物转让他人,都能从该担保物权的执行中获得债权的优先清偿。 2. 土地金融以抵押权为基础 抵押权具有以下主要特点: (1) 抵押权属于担保物权,其作用仅仅是为了担保债权的清偿 , 因此从属于债权而存在,并将随着债权的清偿而消失。 (2) 抵押权担保的债权具有优先受偿权。即当同一债务有多项债权时,抵押权所担保的债权必须优先清偿。 (3) 用益物权可设立抵押权, 抵押标的除了完全物权即所有权外,用益物权如使用权等也可设立抵押权。 在我国, 可以抵押的房地产有:(1) 依法获得的出让土地使用权;(2) 依法获得的房屋所有权及其土地使用权;(3)依法获得的期房所有权;(4) 依法可抵押的其他房地产。以出让土地使用权抵押的, 抵押前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押 ; 以出让土地使用权地上的全部房屋抵押的, 该房屋占有范围内的土地使用权也随之抵押; 以出让土地 使用权地上的部分房屋抵押的, 该房屋相应比率的土地使用权随之抵押; 期房所有权抵押时,必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。 不能抵押的房地产包括:(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3) 列入文物保护范围的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产; (5) 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(6)未依法登记领取权属证书的房地产;(7) 未经中国注册会计师确认巳缴足出资额的外商投资企业的房地产;(8)行政机构所有的房地产, 政府所有、代管的房地产;(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律允许抵押的除外。 3. 土地金融一般要实行证券化 信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重达到一定比例,通常为25%~ 30% 时,银行便可能面临资金的流动性风险。为了使这部分长期资产短期化 , 即使资产具有流动性,有必要对房地产抵押贷款进行证券化。 房地产的证券化包括:(1)房地产本身或所有权 ( 在我国为土地使用权和房屋所有权 ) 的证券化 , 就是将房地产本身的价值或产权进行小额分割, 并以证券的形式表示, 使大额的不易流动的土地和房屋价值具有了较好的流动性;(2)房地产抵押债权证券化 , 是将期长额大的抵押债权进行小额分割, 以有价证券的形式, 通过资本市场进行融资, 使得长期的抵押贷款资产具有了很好的流动性。 4. 土地金融具有较强的政策性 5. 土地金融业务成本较高 , 但收益较好 一宗房地产抵押贷款一般需要经历: 借款人资信调查、房地产抵押物估价、抵押物保险、抵押权的设立到注销,有时还需执行抵押权 ( 当债务不能履行时);在这一过程中,需要和土地管理部门、产权登记机关、保险机构、评估机构等部门进行联系;需要有相关知识的专业人员协作。如:土地估价师、资信评估人员、律师、会计师、经纪人等的配合,因此,操作较为复杂 , 这使得土地金融的经营成本较高。但另一方面,因其涉及的步骤较多, 使得房地产金融的业务派生性较强 , 即可带动一些银行中间业务的发展,为金融部门带来了可观的手续费收入。 三、土地金融的种类 1.市地金融 (1) 房地产取得金融是对购买土地或建筑物(包括住宅) 所进行的资金融通 ;(2)房地产改良金融是对土地及建筑物开发、建造所进行的资金融通;(3) 房地产经营金融是对土地及建筑物的经营, 如租赁经营进行的资金融通。 2.农地金融 农地取得金融是对购买或租赁农地进行的资金融通;(2)农地改良金融是对农地的开垦、整治、农田水利、土壤改良等所进行的资金融通;(3) 农地经营金融是指对购买牲畜、肥料、农机具以及进行农业经营活动进行的资金融通。农地金融与市地金融相比,期限较长,盈利性较差,风险较大,政策性较强,所以通常由政策性专业银行经营,并需国家以信贷的途径提供补贴。