长城证券2010年下半年房地产投资策略.pptVIP

* 政策继续趋紧，地产艰难寻底 ——2010年下半年房地产投资策略 长城证券研究所 地产小组 核心观点 ?牛市已过，楼市不会崩盘 ?地产难再成经济引擎，政策仍将严厉 ?楼市顽疾在于流动性与供给 ? 启动中长期改革，房产税势在必行 ?估值水平逼近历史低点，地产股下半年可能见底 目录 1、牛市已过，楼市不会崩盘 1.1 城市化仍有巨大潜力 1.2 流动性仍较宽松 1.3 国际经验 2、地产难再成经济引擎，政策继续趋紧 2.1 房地产难再成经济引擎 2.2 房地产投资下滑影响将低于预期，政策继续偏紧 3、中长期改革迫在眉睫，房产税势在必行 3.1 越调越涨的背后，楼市死循环 3.2 中长期改革迫在眉睫，房产税势在必行 目录 4、下半年股票可能见底 4.1 政策底通常是股价底 4.2 估值接近历史最低水平 4.3 行业趋势未到底，维持“中性”评级 1 牛市已过，楼市不会崩盘 1.1 城镇化仍有巨大潜力 ? 多数城市城镇化率仍较低 ? 1号文促进城镇化 各省市城镇化率（2008.12） 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2008 数据来源：长城证券 1999-02 1999-08 2000-02 2000-08 2001-02 2001-08 2002-02 2002-08 2003-02 2003-08 2004-02 2004-08 2005-02 2005-08 2006-02 2006-08 2007-02 2007-08 2008-02 2008-08 2009-02 2009-08 2010-02 1 牛市已过，楼市不会崩盘 1.2 供给偏紧，且流动性仍较宽松 ? 并未经历长时间的投资热，供给仍偏紧 新开工面积增速图（1999.02—2010.04） 80 60 40 20 0 -20 -40 房屋新开工面积:累计同比 数据来源：长城证券 1 牛市已过，楼市不会崩盘 1.2 供给偏紧，且流动性仍较宽松 ? 流动性仍较为宽松 信贷余额月同比增速（2002.01—2010.04）） 数据来源：长城证券 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 1 牛市已过，楼市不会崩盘 1.3 国际经验 ? 楼市崩盘通常发生在高利率、高通胀及流动性剧烈收缩的情况下 ? 我国流动性短期迅速收紧可能性小，仍较充裕 日本M1与M2增速（1964—2000）） 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 数据来源：长城证券 M2增速 M1增速 1954年 1956年 1958年 1960年 1962年 1964年 1966年 1968年 1970年 1972年 1974年 1976年 1978年 1980年 1982年 1984年 1986年 1988年 1990年 1992年 1994年 1996年 1998年 2000年 2002年 2004年 2006年 2008年 2 地产难再成经济引擎，政策仍将偏紧 2.1 地产难再成经济引擎 ? 改善性需求与首次置业高峰重叠期已过去 ? 真实消费中首次置业比例呈上升趋势 ? 真实消费者群体支付能力下降 中国人口出生率（1954-2008） 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 数据来源：长城证券 人口出生率 1999-02 1999-08 2000-02 2000-08 2001-02 2001-08 2002-02 2002-08 2003-02 2003-08 2004-02 2004-08 2005-02 2005-08 2006-02 2006-08 2007-02 2007-08 2008-02 2008-08 2009-02 2009-08 2010-02 2 地产难再成经济引擎，政策仍将偏紧 2.1 地产难再成经济引擎 ? 房地产呈现周期越来越短，波动越来越剧烈的特点 ? 中长期行业潜在增速下降，难成中长期经济驱动力 新开工面积增速图（1999.02—2010.04） 80 60 40 20 0 -20 -40 房屋新开工面积:累计同比 数据来源：长城证券 2000-02 2000-08 2001-02 2001-08 2002-02 2002-08 2003-02 2003-08 2004-02 2004-08 2005-02 2005-08 2006-02 2006