个人房屋按揭贷款不良贷款案例汇总.doc

附件3： 个人房屋按揭贷款不良贷款案例汇总 （2010年10月31日） 截至10月31日，我行个人房屋按揭贷款不良贷款共31笔，涉及本金金额1489.06万元。主要分布情况为：山东省分行10笔，464.29万元；深圳分行8笔，603.09万元；江苏省分行4笔，164.47万元；黑龙江省分行、上海分行各3笔，金额分别为42.58万元、133.17万元；浙江、辽宁、吉林省分行各1笔，金额分别为40万元、3.24万元、18.22万元。根据不良贷款发生的原因，可以划分为六大类别： 一、房屋买卖相关方的原有债务关系未理顺，交易房屋存在产权纠纷 此类案例共4笔，涉及贷款本金123.13万元。主要特点为：原有买卖各方之间存在债务纠纷，交易房屋存在产权纠纷，影响我行贷款本息的正常回收。 案例1 借款人谷某，为某交通工程公司经理，月收入2400元，配偶无固定工作。某支行于2009年11月13日向其发放一笔个人二手房按揭贷款，金额11万，期限120个月，利率为基准利率下浮30%，贷款成数77%。该笔贷款于第二个还款期开始出现逾期，截至10月31日，该笔贷款已累计逾期11次，连续逾期202天。 经调查，买卖双方及关联人之间存在复杂的债权债务关系。在本笔房屋买卖交易中，买房行为的实际操控人为借款人谷某的儿媳耿某。因售房人周某及其哥哥都拖欠耿某债款，耿某与周某商定将周某名下房产过户给谷某、同时耿某再支付6万元差额给周某以结清双方债务。但在办理房产过户手续后，耿某违反约定，拒绝支付6万元差额，售房人周某因此拒绝搬出已售房屋（抵押房产）。还款初期，售房人周某的哥哥承认其拖欠耿某债款，并主动归还贷款，但后期因患脑出血住院，治疗花费较大造成经济困难，无力继续偿还贷款。在实际还款人无力还款、名义借款人不还款、售房人占据已售房产的情形下，形成了三方相互纠结推诿，拖欠贷款本息的情况。 6月初，支行向人民法院提起诉讼，法院建议在开庭前采取积极调解方式解决问题。但是，耿某在与支行达成调解后，仍未履行承诺，支行于2010年6月25日向当地人民法院提起执行申请，并于9月14日提交了评估申请书，法院将指定评估机构对抵押房产价值进行评估，支行已于11月1日交纳了评估费，法院已准备拍卖房产。 案例2 某分行于2010年3月24向借款人张某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额44万元，期限180个月，成数70%。截至10月31日，该笔贷款已累计逾期8次，连续逾期99天。 由于售房人在出售房屋时,未能解决好与其亲属的经济纠纷,因此暂住者(其叔叔)拒绝搬离,导致张某无法入住,进而造成该笔贷款逾期。现支行已无法联系到借款人张某，于2010年9月14日联系当地某事务所协助起诉张某，9月27日该区法院受理此案，现正在审理中。 案例3 某分行于2009年9月1向借款人张某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额47万元，期限240个月，成数65%。截至10月31日，该笔贷款已累计逾期8次，连续逾期91天。 房产过户后，售房人的儿子因家庭纠纷拒绝搬出，导致张某始终无法入住，进而拒还我行贷款。张某已就售房人的欺骗行为向当地公安局报案。支行于2010年9月14日联系当地某事务所协助起诉张某，9月27日该区法院受理此案，现正在审理过程中。 案例4 某支行于2009年6月27日向徐某发放一笔全款交易后按揭贷款，金额24万元，期限240个月，成数60%。截至10月31日，该笔贷款已累计逾期9次，连续逾期98天。 在该笔贷款的房屋买卖交易中，存在第三方故意诈骗行为。第三人假意购买售房人的房产，在取得售房人的信任后，将该房产转让给徐某。徐某在缴纳部分房款给第三人后与售房人办理了房产过户手续，并缴纳契税。随后，徐某持房产证和契税证明到我行申请贷款,在获得我行贷款后，将贷款支付给该第三人，但该第三人并未按约定将贷款支付给售房人。售房人因没有获得房款，拒绝搬离该处房产，导致徐某无法入住，进而拒绝归还我行贷款。目前该第三人因涉嫌诈骗罪被捕。 分行现已起诉徐某，10月8号一审判决胜诉，目前公示期已过。由于该抵押房产涉及产权纠纷，分行律师建议先查看借款人有无其他房产，若有则立即执行其他房产。同时，因无法联系到徐某，分行正积极与徐某妹妹接洽，希望其能代为偿还。 二、借款人家庭关系出现变化，导致债权债务承接关系变化 此类案例共2笔,涉及本金金额41.51万元。主要特点为：借款人家庭关系发生破裂或变化，造成债务的实际承受人发生变化,从而影响我行贷款本息的正常回收。 案例5（典型案例） 某分行2009年8月11日向借款人沈某发放一笔二手房贷款，金额28万元，期限180个月，利率为基准利率下浮30%，贷款成数70%，收入还贷比46.63%。沈某就职于某机械厂，月收入4502元。截至10月31日，该笔贷款已累计逾期12次，连续逾期205天。