房地产法讲座.pptVIP

法人型和合伙型合作，按现在公司法和合伙法的规定，有限公司和合伙都要进行登记，合伙财产都要履行出资手续，这样可以明确合作各方的出资，尤其土地出资。 但协作型合作无法做到出资登记，资产在合作一方名下，这对房地产开发这样的交易，而不是往来贸易，风险是非常大的。 而且，由于房地产所有手续在对方公司名下，利润也在对方公司名下，资金投入方的利润收回也有公司法上的障碍。 四、法律的作用 法律本身其实就是人类制度智慧的总结。 一方面：节约交易成本，保障利益。 按法律的要求行事，会节约人们的交易成本和精力，促进生产和社会更好更快发展。如银行汇兑，票据，不必再现金交易。 规则是为了更好地保障人们的利益，而不是增加麻烦。如交通规则，红灯停，一部分车辆是暂时停了，但会促进整体的交通速度。行人靠右行，会使道路更通畅。 现代化的流水线的标准化生产，大大降低了不必要的劳动浪费，提高了生活率。 遵守交易规则，会使商业交易更便利，交易成本更低。 另一方面法律会促进社会生产和财富的增加。 马克思讲，“如果没有股份公司，那世界上一寸铁路也没有”。正是有了股份公司，将资金集合起来，铁路才很快筑起来。 专利等知识产权制度促进人们创造发明，中国的第一部专利法，是在民国产生的，中国人发现中国打不日本，是因中国的制造不如日本，是因为中国没有专利制度，人们不去发明创造，就很快制定了专利法。 交易可以设计 法律本身就是对商业交易的总结，如海商法，票据法，保险法，证券法。 律师可以创造一种新的交易模式，设计新的商业交易，制定新的规则。 如美国的金融危机。正是美国的投资银行与律师们创造的资产证券化，使金融信贷层层证券化，以前面的资产发行证券，才导致金融危机。这并不是这样的金融创新不好，只是被滥用了。郞咸平讲是信用问题。 1600年英国产生的股份有限公司，是要由英国女王特批的。到1892年，近300年后德国才设计出了有限责任公司的制度，可见制度设计并不比发明蒸汽机和灯泡容易。 房地产信托投资基金制度也是对房地产金融的伟大设计，现在中国还引进不了。因为中国的公司法还没有规定这样的主体是一种公司，税法，证券法也没有适应的规定。 如房地产公司的股权转让方式，就是一种很好的设计。 房地产项目直接转让，需要全部缴清土地出让金，投资达到25%，还有办很多手续，许可证，缴税费，成本高，速度慢。 如果转让房地产公司的股权，交易简单，几乎没有交易费用。这样的做法节约了成本，提高了速度，创造了价值。 这即是法律规避也是方式创新，这个创新依据的是公司法，所以法律规避不是向没有法律的地方规避，而是利用法律进行规避。 房地产法讲座 房地产开发的几种形式 单独竞拍土地进行开发 房地产项目转让（收购） 合作开发 一、单独开发 一般成立只为项目开发而设的项目公司。 项目公司为母公司的子公司。一般为有限责任公司。可能为两个股东的一般有限公司，也可能是一个股东的一人有限公司。 公司的分类 无限公司：合伙 两合公司：有限合伙：风险投资 有限公司：有限责任公司:私人持股公司 股份有限公司:公众持股公司 有限责任公司 有限责任就是，投资者以投入公司的资产为限，对所设公司的债务承担责任。 如：公司注册资本100万元，有200万元债务，公司实有50万元资产，那么公司的50万元资产偿还债务后，剩余的150万元债务，债权人无权向投资公司的股东追偿，投资者对公司的经营失败只承担100万元投资的损失，而其中50万元已经在经营中损失掉，债权人只能得到共计50万元的偿还。 与之对应：投资者不能随意撤回自己对公司的出资，如想撤回，要按严格的程序进行减资。 《乔家大院》中乔致庸的叔叔，在去南方贩茶，风险大的时候要求乔致庸归还他的几万两银子，在有限责任的情况下是不允许的。 公司的有限责任 晋商：　显赫170多年。在清末民初，为什么很快全部倒闭，因为晋商企业间、企业与投资者间是无限责任，当企业无力偿还债务时，投资者要拿家产偿还。 新疆德隆：　金新信托发生挤兑，为了对得起新疆的投资者，唐万里决定救金新信托的，向金新信托输血，导致整个资金链断裂。当然德隆的问题原因是多方面的，国家金融环境、企业的经营战略等。但很明显。如果按有限责任的要求，金新信托的债权人是不能向德隆的其他企业追索债务的，也许发生不了整个企业集团倒闭的悲剧。 有限责任的由来 公司产生的动力来自于分散风险与集中资金。 1600年，经英国女王特许的东印度公司是世界上最早的股份有限公司，它具有独立的法人地位、独立的业务，股东对东印度公司