世联-旧村改造中确定净容积率的思路和步骤.pptVIP

旧村改造中确定净容积率的思路和步骤 世联研究理论 确定净容积率——规划思路 确定净容积率——具体步骤 基准净容积率的确定思路 修正净容积率1 ——降低拆赔比 修正净容积率2——通过用地平衡和政策扶持 修正净容积率3 ——基于城市规划标准可能的调整 空间形态验证——不同容积率状态下的空间形式 建筑增量校核——分析增量可行性的思路 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 通过经济测算确定项目具备常规开发利润的基准容积率 分析影响容积率的关键因素 各村受关键影响因素的影响程度分析 分别对各村基准容积率进行调整 基准容积率 修正容积率1 修正容积率3 容积率区间 政策和经济平衡修正 其他因素修正 空间验证 修正容积率2 策略修正 根据对以往城中村和旧城改造案例研究，并通过经济测算可得出建设容积率与现状容积率有以下规律： 拆赔比1:1 实现15%的利润 赔偿功能不变 居住+常规配套商业 基准容积率 建设容积率至少应达到 现状容积率的2倍 必须说明的是，拆赔比只是市场期望值，而不是规定值 政府推动城中村改造不可能按1:1的拆赔进行。 根据经济测算，在高密度城中村改造中，拆赔比每下降0.05，在保证原经济平衡下容积率可下降0.15。 拆赔比与改造时序相关，先期改造谈判难度大，政府议价能力低，拆赔比可能偏高，后期随着政府和市场的作用，产业结构升级，加工制造企业外迁，商品房销售价格的增长等因素，将降低谈判难度，从而降低拆赔比。 有效地降低容积率 私宅和非私宅用地“打包” 赔偿功能置换 政府补贴、扶持优惠政策 被改造村所处区位土地价值越大，开发利润空间就越大，容积率下调空间也越大 5.土地市场价值 考察各村私宅超占红线的情况以及楼层的控制情况，进行适当调整 6. 私宅控制情况 影响城市空间结构，对城市整体形象有较大影响的地段应降低容积率 3.城市空间结构和景观 位于城市干道、地铁上盖以及商贸区的物业，容积率可适当增加 2. 所处区位 商业（商务）功能比例大的可适当降低容积率，而纯住宅则容积率下调空间较小 1.功能定位、功能配比 说明 影响因素 以高层为主，平均高度30层 5.0 小高层与高层混合，平均高度25-28层 4.0 – 5.0 中层与小高层混合，平均高度20层， 3.0 - 4.0 建筑形态 容积率 5.0 3.0-4.0 4.0-5.0 由以上分析过程得出改造的建筑增量 对建筑增量进行校核，判断增量可行性 确定容积率区间 增量对基础设施的影响 建筑量修正 对房地产市场的影响 对租赁市场的影响 规划调校 相关配套设施 市政设施 开发建设的经济测算 本报告是严格保密的。