凤X山庄别墅整合营销策划（山西）（DOC 11）.docVIP

凤X山庄别墅整合营销策划（山西） 【第一章 房地产市场分析】 一、太原市房地产市场状况分析 “九五”期间至今，太原市房地产总额累计完成达55.12 亿元，从2000年房地产开发投资22.47 亿元，到2004年的31.46 亿元，太原市房地产行业经历了从有到无、从稳步增长到市场低迷再到高速增长的过程，太原市的房地产业同全国一样，是经济发展中最引人注目的行业，也是发展最快的行业之一。 纵观太原市房地产市场，房地产开发投资稳步增长，新建商品房供求两旺：存量房交易明显下降，房屋价格涨幅平衡，显出太原市房地产市场健康发展的走势。然而，商品房市场供求结构性矛盾依然突出：还存在一定数量的空置商品房：房地产营销手段单一等等，也是发展中存在的问题，需要有效解决。 二、太原市各城区房地产市场状况分析 城南：近年来房地产市场发展十分迅速，是省城最旺的区域。南城以轻工业为主，污染小、环境设施完善，还得意于市政规划“西进南移”的促进和本区域良好的市政基础设施的建设发展。另外环线的扩建，滨河东西路的延长，世纪大道长风街、长治路、并州南路等基础设施扩建完善，一个路网发达的新城区已呈现在太原市民的面前。 城北：由于地理位置因素，北城房地产发展缓慢，城北以重工业为主，污染大、环境设施配备不完善，区域易饱和，近一年得意于动物园的搬迁，从而带动涧河路一带的房地产项目，但城北的地理因素不能带动房地产市场的发展，势必向城南与城西区域发展。 城西：近年来城西房地产市场处于萌芽状态，但潜力巨大，城西以旅游业为主，污染小、环境设施配置正在逐步改善，城西拥有“晋祠”“天龙山”“龙山” “晋阳湖”“神堂沟温泉渡假村”等众多旅游风景区，属太原市黄金旅游地段。在下半年中市政府以“晋祠”为核心，向外辐射，将兴建“晋阳湖”公园规划建成九大滨湖风景区，城西将是近几年日趋热化的房地产市场竞争区域。 太原市各城区房价售价比例：（略） 三、太原市别墅市场分析 太原市别墅市场在2004年中开始放量，至今开发建造别墅楼盘共有五个，从太原别墅市场分布区域来看，主要集中在东山、龙山、涧河路、滨河路区域，这些地区最大特点为交通便捷，与市中心距离大多在10—15公里之间。 1、别墅产品呈板块式分布与如下区域 东山区——依托东山过境高速路便捷优势、使规模性别墅住宅更添魅力 这一区域为东山过境高速公路出口段，基本上可看作是东山过境地段的延伸带，这一带别墅以中高档为主，区域市场内别墅住宅可谓姿态万千、各具特色。如龙观天下、小枣沟别墅。 龙山风景区——独栋高档度假型别墅 太原独一无二的山水资源优势，造就顶级概念。这一带别墅以高档为主，如：凤X山庄 涧河路——依托新动物园搬迁至此，造就新动物园我家后花园 这一区域发展空间小，是城北唯一别墅区，依托新动物园搬迁至此，全力打造新动物园我家后花园概念，别墅以独栋为主。如：卧虎山庄 滨河路——市政西进南移政策，依靠世纪大道长风街延伸路段 这一区域为新城扩建区，世纪大道长风街延伸段，这一带别墅以双拼联排式为主。如：飞云大院 【第二章 竞争对手分析】 项目作为一个正在发售的别墅楼盘，势必将受以下项目影响：正在发售的别墅楼盘，这是本项目的直接竞争者，而正在发售的别墅楼盘势必分流本项目的潜在客户，成为本项目的直接竞争对手，将在今年上市的别墅楼盘又会成为本项目的威胁者，是本项目的潜在竞争对手。 现太原有别墅竞争项目三个，分布于太原市的两个行政区。（略） 本项目周围间接竞争对手有五个，大部分分布于城南（略） 【第三章 项目概况】 本项目地处太原市西南九公里的神堂沟温泉生态旅游渡假中心，地理位置东临汾水、西依龙山、地势起伏、风光依丽、山水相映、环境幽雅是省内唯一阶梯式大型绿色田园山庄，山庄占地面积85亩，山庄具有低密度、单户独院、高绿化的特点，洋溢着中西结合的气息，草青花繁、别墅造型各异，中央广场拥有高达14米的“龙吟泉”瀑布，动静有序、层次错落、自然与和谐，弥漫着雅静的田园风光。 ·项目SWOT分析 1、项目优势（strength） ①区位优势——地处龙城旅游黄金板块 项目位于神堂沟温泉旅游渡假村中心，坐拥旅游黄金板块，资源是其它项目无法相比拟的，此区域具有如下显著特征： a)丰富的景观资源； b)深厚的涉外文化积淀； c)聚集旅游度假人群； 上述三点都将构成本案的无可比拟的重大利好。 坐拥旅游板块为本项目提供了良好的景观资源优势，成为意义上的旅游地产，长期涉外氛围的积淀、精英人群的聚集也为本案占领高端市场提供了潜在的销售利好。 ②周边优势 周边拥有山西华港私立中学、外国语学院（正建）、大型水上乐园（正建），为本案增添了新的亮点。 ③交通优势 边临西北二环高速公路，至机场只需15分钟，至市中心只需20分钟。 ④引领田园式别墅+温泉生活 ——全力打造外有田园内有汤、龙城首座独一无