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关于海口市别墅市场专题调查报告 西海滩项目全程策划报告 第一部分：关于海口市别墅市场专题调查报告 前言 别墅的由来 别墅的分类及其特性分述 别墅按建筑形态分类及特性分述 ★独立别墅 ★联体别墅 ★联排别墅（排屋） ★新型别墅 别墅按市场级别档次分类及其特性分述 ★顶级豪宅型别墅 ★高档型别墅 ★中档型别墅 ★经济型别墅 别墅按单套总建面积分类及其特性分述 ★130—160平米 ★161—200平米 ★201—250平米 ★250—300平米 ★300平米以上 别墅按建筑风格分类及其特性分述 别墅按居住功能划分及其特性分述 ★休闲度假型别墅 ★经济生活居家型别墅 投资保值型别墅 别墅区域分布分类及其特性分述 别墅产品规划综述 别墅产品功能特点 别墅建造用材等特点 别墅小区规划特点 别墅配套设施特点 别墅市场构成体系综述 别墅产品在市场中的卖点构成 别墅消费金字塔结构 别墅物业主要行销通路和策略 5 海口市别墅市场调查 （一） 市场调查选取范围说明 （二） 海口市联体别墅市场调查 （三） 海口市独立别墅市场调查 （四） 西海岸住宅市场调查 （五） 综合归纳说明 第一部分、项目研究背景 别墅的分类 目前为止，别墅住宅可谓是千姿百态，形形色色。别墅产品的分类方法很多，是否善于掌握别墅产品的科学分类的方法，对于经营者在楼市竞争中发现机遇、赢得优势、分析比较、定位决 策等至关重要。然而，别墅产品的细分并没有一陈不变的方法，这里根据别墅产品的相关同质性进行分类如下： 别墅分类 具体细分 特性 市场定位 面积控制 独立别墅 四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积最大；独门独户，独享前庭后院。 顶级豪宅型高档型 250平方米以上 联体别墅 双联 三面采光，占地面积比独立别墅小； 中、高档型 160——250平方米 三联 有的两面采光，占地面积更小； 中档型 160——200平方米 四联 六联 两面采光，占地面积小，独门、独户、独院。侧重以居家式的功能住宅。 经济型 经济型 130——160平方米 130——160平方米 联排别墅 排屋 里弄式住宅 顾名思义，又称为并排连在一起的别墅，两面采光，占地面积小，独门、独户、有独院绿地，但花园面积相对较小。 经济型 130——160平方米 新型别墅 叠加别墅 （双复式公寓） 又叫公寓型别墅，它是介于别墅与多层住宅之间，兼顾了别墅的小密度、大间距、多绿化和舒适感，又有多层低价优势。 经济型 130——160平方米 ((( （三）别墅小区规划特点 整体情况分析 1、海南别墅市场趋向成熟 海南别墅市场起步于80年代后期，发展一直较为缓慢，进入90年代初期，随着海南建省和房产业的迅速发展，在海南出现了大批花园别墅群，形成海南别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市 场化程度较低，因而在93年宏观调控,银跟紧缩政策后跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速发展，岛外市场的兴起同时也带动了别墅市场的复苏。 经过这几年的发展，海南的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式别墅）的形成表明市场逐渐走向成熟。 2、市场供应状况分析 ——供应量持续放大 据统计目前海别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.8计算，近2~3年内海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。70%以上。如下所示： ——价格结构合理 通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，海别墅市场的产品结构与消费结构存在结构性矛盾。2、市场需求状况分析 ——短期内需求增长有限 目前海约万人口，以5口之家计算，约有万个家庭单位。按照现有人均收入水平，结合国际惯例来统计，将有2％的家庭购买别墅，这样海就蕴藏着套别墅，它还未包括来自港台地区及周边省、市的购买者。而目前海别墅上市的总量还不到套，仍然有较大空间。，长期看好的别墅市场在短期内是供过于求。海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。，今年开盘的别墅项目就个短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度3、市场前景预测 从需求结构的角度分析，海口当前别墅市场较之以前有了质的飞跃，别墅生活不再是可