利益博弈犹在 楼市调控不懈--2011年珠三角楼市态势评析.pptVIP

利益博弈犹在，楼市调控不懈 “4.17”新政出台后，观望近半年之久的供应及需求，在8、9月份集中爆发，造就了今年楼市“金九银十”，亦迎来了国庆节前中央出台更为严厉的调控政策。 可以预见，今后针对房地产的调控政策不会放松。但是，地方政府、银行、开发商、己有房和未有房者、民间投资者等等，这些房地产市场主体的利益诉求，目前没有因调控政策的不断出台，而产生根本性变化。 地方政府既有靠房地产支持经济发展的需要，又有民生的诉求；银行作为企业，既要考虑自身发展，又要跟随中央政府的调控步伐；大部分开发商希望楼市长期稳定持续发展，小部分开发商或许喜欢短期赚一笔；已有房者期望资产升值，未有房者则盼望房价下跌； 中低收入群体居住问题的解决，政府的土地财政问题，把大量民间投资从楼市引导到其他投资渠道……，一系列利益重新分配的改革，需要时间去完成。 处理房地产市场各主体利益关系虽然不易，但维持社会和经济双稳定是中央政府的目标。我们相信中央政府有足够的决心和能力，保持房地产市场平稳健康发展。 2010年珠三角楼市态势 2010年广东房地产完成开发投资情况 2010年广东房地产到位资金占开发资金比重 2010年广东房地产企业国内贷款情况 2010年定金及预收款、个人按揭贷款走势 2010年广东商品房销售情况 2010年广东商品住宅各月份销售情况 2010年珠三角各市商品房销售面积各月份走势 全省新建商品住宅价格走势一览表（按2010年价格排序） 影响房价的重要客观和主观因素分析 城市化推动农业人口进入城市，增加住房需求，拉升房价。 要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民，作为推进城镇化的重要任务。 ——摘自“十二五”规划建议 以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。 ——摘自“十二五”规划建议 发达经济圈的副中心城市化率 人均GDP在8000美元以上， 大部分城市以第二产业为主。 城市化率平均在70%左右。 区域格局：一类城市外围已成主体，二三类城市市区主导 天津 珠海 苏州 区域格局：一类城市外围已成主体，二三类城市市区主导 一类城市外围区域成交已成市场主体 四大一线城市由于市区开发用地的日益稀缺，随着城市空间的拓展，外围区域已成为市场供求的主体； 二类城市成交仍以中心城区为主，部分城市外围区域成交渐成市场供求的主体 东莞、佛山等镇区经济强的城市郊区住宅成交份额大，但预计随着中心城区建设的加强，未来的热点是在中心区域； 天津由于新区的大力开发和北京的辐射，外围区域成交的份额非常大。 三类城市成交依然集中在中心区域 城市化推动农业人口进入城市，增加住房需求，拉升房价。 城市化推动农业人口进入城市，增加住房需求，拉升房价。 建设以广州为中心，广深、广珠城际轨道交通为主轴的城际轨道路网，建成珠三角1小时经济圈。 广佛都市圈是珠三角一体化的先行区，广佛地铁、广珠城际轨道即将建成通车，佛山、中山、珠海将先行受益 城市建设加速，为楼市快速发展注入新动力 2004至2009年广州城建投入逾1600亿。其中2009年达424亿元，创历年新高。 广州亚运会总投资1200多亿元。其中，用于城市面貌和环境改善1090亿元，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，环境综合整治等。 据报道，预计2010年亚运会将为广州城市经济带来8000亿元人民币的收益，城市建设提速5至10年。2004-2010年广州一手住宅均价年复利增幅20%，而珠江新城达25%，城市价值带动5%。 2006～2010中国各季度GDP同比增速走势  2010年国内经济以内需拉动为主，扩大内需成为当前及往后数年发展经济主要任务。 2010年国内经济逐步企稳，本年前三季度GDP同比增长10.6%，较上年同期加快2.5个百分点。第三季度GDP单季增长9.6%，好于市场普遍预期的9.2%至9.5%的水平。 2010年前三季，消费、投资、出口三驾马车对经济增长的贡献率分别为34.4%、58.8%和0.8%。 2010年前10月城镇固定投资同比增速为24.4%，总体仍保持在较高水平。全国城镇化进程继续推进。 PMI近年走势稳定在50%以上，经济回稳。 PMI指数出现回稳上升，表明中国经济复苏基础稳固。 从经济数据看，当前国内进出口数据仍然较为稳固，工业增速仍具基础，且投资增速保持在较高水平。在经济政策上，相对宽松的货币政策在一段时间内仍将继续，在此情况下，国内经济面将继续保持乐观。 房价与GDP趋势正相关，GDP上下行，房价会随之上下行。 GDP稳增，房