保利地产佛山水城商业项目工作汇报.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 周边项目调研数据 项目名称 南海广场 城市广场 顺联国际购物中心 东方广场 嘉信茂广场 百花广场 汇潮天地 佑一城 管理费 25元/m2 25元/m2 30元/m2 金山街40元/m2；德胜楼有中央空调25元/m2,无空调8元/m2 30元/m2 50元/m2（实用面积） 25元/m2 30元/m2 实用率 50% 51.76% 60% 金山街50％ 100% 50% 70% 52% 价格 专柜分成约25％；一层出租约400元/m2；三层约300元/m2;四层内衣约200元/m2；五层厨柜区180元/m2 首层租金：55~90元/m2；二层：20～45元/m2；三层18～25元/m2 专柜分成，约15～25％ 1、明珠百货补底2000～3000元，铺位面积30～50m2，扣点17～22％；2、金山街以租赁形式：首层租金70元/m2，管理费40元/m2；二层租金40～60元/m2；三层20～40元/m2;3、银州城：首层租金120～240元/m2(含管理费)；二层90～140元/m2；三层吉之岛；四层40～60元/m2；德胜楼约20元/m2 保底分成：15～25％，手记区最低4％ 三楼内衣区100元/m2 一层已街铺及专业店为主300元/m2,二层110～120元/m2,现五折租金；三层空置率较高，约30元/m2 一层120～180元/m2；二层60～80元/m2；三层45～65元/m2；四层30～45元/m2 推出总量 总建筑面积8万m2，约600间铺位 总建筑面积约9万m2 　 总建筑面积80万m2，商业面积超23万m2 总面积超6.5万m2 　 　 　 * 体量大已经不是特色，甚至不再是一个优势，而且，水城在佛山也不属于体量最大的项目； 档次高、品牌全也不再吸引人，顺联国际改变佛山人外出消费习惯的愿望至今是一个梦想； 地铁对于投资者是一个升值的概念，但是对于长久经营的商家而言可能意味着本地消费者的更大规模外流。 对于我们而言，租户和消费者才是我们的上帝，只有深刻感知他们的利益需求点，才能走出一条有针对性和差异化的经营之路！ 三.大而全不是特色，打造主题式商业才有真正出路 * 从顾客的角度看，顾客对购物中心提供的服务及购物中心所选租户的认同感，是购物中心抓住核心目标顾客的心的最主要途径，这依赖于购物中心的选址及定位，及其所倡导的体验诉求； 从租户的角度看，租户进驻的目的是为了扩大本品牌的营销规模，以增加盈利机会。租户需要保持本品牌一贯的服务水平，这是达到与购物中心双赢这个目标的唯一途径； 从购物中心角度看，租户是购物中心的直接“上帝”，租户进驻的目的是盈利，因此购物中心必须围绕着如何提升租户利润空间这个前提来展开种种为租户的服务，如通过各种活动与途径来增加客流；同时，购物中心细节所体现出的品质、各业态合理的比例搭配与分布、服务的灵活多样，等等因素是赋予顾客美好体验与感受直接方式，这种体验是顾客认同购物中心并成为忠诚客户的前提。 三.大而全不是特色，打造主题式商业才有真正出路 * 主题式商业，倡导的是一种生活方式而不仅仅是满足某种生活需求； 不追求一味的高端或者大而全，追求的是在众多混杂的商业项目中脱颖而出，在这里，繁华中有宁静，潮流中有偏爱，随意中有文化； 水主题不仅仅是一个概念，而是业主与商户的共同概念打造，室内设计、室外游乐项目、中央水景…. 提炼项目品牌核心 建立项目品牌写真 消费者体验 竞争环境分析/消费者特征感知 租户 与其他项目仅仅满足购物需求不同，水城倡导的是一种生活方式！ 水主题游乐天堂 夜文化娱乐天堂 品牌汇购乐天堂 业主 共赢的商务条件和精细化服务 三.大而全不是特色，打造主题式商业才有真正出路 * 主题性体验式商业在佛山有没有市场？ 水主题游乐天堂——从千灯湖的受宠到各大商场毫无特色的活动也能吸引众多看众可以看出，这是个崇尚大众娱乐概念的城市； 品牌汇购乐天堂——藏富于民的城市，大宗消费、品牌追捧是一种风尚； 夜生活娱乐天堂——在佛山，还没有一条真正意义上的夜街、休闲街，而佛山人对于特色餐饮、对于夜间娱乐、对于所谓的文化、品位、情调向来怀有一种独特的情缘… 三.大而全不是特色，打造主题式商业才有真正出路 * 对于我们而言，难度在于怎样打造真正的水主题中央广场，这既需要景观设计的营造，也需要与商家共同打造概念，室内室外延伸，打造出有特色的娱乐经营项目… 同时，配合推广、经营