房地产会计核算与审计简述.pptVIP

成本费用分摊原则及办法 比较分析： （1）按资金占用：符合利息资本化的内在特点，核算要求高； （2）按建筑面积：相对合理，利于操作。 （3）均未考虑预收房款的影响。 * 成本费用分摊原则及办法 4、开发间接费分摊 其他企业：某项开发产品成本分配的开发间接费=月份内该项开发产品实际发生的直接成本×（本月实际发生的开发间接费用/应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额） 万科：先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象 鲁能：先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按当期在建各物业类型可售建筑面积占项目当期在建总可售建筑面积的比例分摊分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。 * 成本费用分摊原则及办法 5、其他费用的处理 （1）项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差等如何处理？ （2）期间费用与开发成本的区分：广告宣传费、会议费、业务招待费；销售佣金如何处理？ （3）尚未发生费用的处理： 造价预提，如何确认？ * 结转开发产品与销售成本 目标成本（预算成本）: 动态成本（合同值、初审值）: 实际成本（结算值）： * 结转开发产品与销售成本 审计如何确认？ 土地成本（约占项目总成本的30-35%左右） 前期费用（约占项目总成本的2-3%左右） 工程成本（约占项目总成本的50-55%左右） 营销成本（约占项目总成本的5-8%左右） 关注合同台账等基础资料 * 结转开发产品与销售成本 从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况。 因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。 审计关注行业水平及单位价格高低。 * 收入确认 1、现状： 房地产开发企业会计核算时关于收入确认原则应有特别的规定，按现行会计制度确实难以准确确认收入。 房地产商品包括期房和现房，销售往往采用预售，除此之外也采用一般销售和分期付款销售。房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收人的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。 * 收入确认 2、准则规定：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： 　（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 　（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； 　（三）收入的金额能够可靠地计量； 　（四）相关的经济利益很可能流入企业； 　（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 * 收入确认 3、如何确定 （1）以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据 签订预售合同收取预收货款其性质是预收货款，因为房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前预先销售行为，只属于合同要约的一部分，能否真正实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意想决定。 （2）以签订正式房屋销售合同作为收入实现 正式房屋销售合同仍只具有预售性质，如同一般工业产品销售合同，从法律意义上讲也只是一种要约，极有可能发生变更，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入。 * 收入确认 （3）以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认 ? 以房款已收讫、产权过户确认收入，会出现收入滞后现象，同样不符合收入确认原则。 工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议，并交付买主办理入住手续的情况下，根据《收入》准则—商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。 * 收入确认 4、案例 鲁能：各房地产开发项目均改为以“交房”作为房地产开发项目收入实现的条件。即房地产开发项目确认收入应同时满足以下五个条件： （1）商品房竣工验收合格，取得竣工备案表； （2）已签定商品房买卖合同，并履行相关法律手续； （3）房款已经取得或确信可以取得； （4）房屋开发成本能可靠地计量； （5）房屋经客户验收，买卖双方办妥房屋移交手续。 * 收入确认 5、其他需考虑的问题： （1）无产权物业销售如何确认收入？（地下车位，地上车位） 租赁收入？销售收入？